На консультаціях від клієнтів надходять цікаві запитання, практична реалізація яких може мати певні тонкощі та наслідки.
Одним з таких є відчуження 1/2 квартири, набутої у шлюбі, коли, наприклад, дружина хоче продати або подарувати свою половину, а чоловік їй на словах забороняє.
На першому етапі потрібно добровільно (за згодою обох сторін) або в судовому порядку (у разі заперечень іншої сторони) поділити квартиру та визнати за дружиною право власності на 1/2 квартири, після чого зареєструвати свою частку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
На наступному етапі, в залежності від конкретної мети, використовують два варіанти відчуження своєї частки у нерухомості.
Статтею 362 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
В цьому випадку, якщо дружина хоче продати свою частку, вона спочатку повинна письмово повідомити іншого з подружжя про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо чоловік відмовиться від здійснення переважного права купівлі чи не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, дружина має право продати свою частку будь-якій іншій особі, але виключно за ціною, яка була запропонована чоловіку. Якщо на якомусь етапі вартість продажу частки змінюється, дружина знову зобов’язана повідомити про це чоловіка і лише після відсутності його реагування протягом місяця може продати за нову вартість.
У разі продажу дружиною своєї частки без повідомлення чоловіка, він в подальшому може оскаржити цей правочин в судовому порядку та пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.
Разом з тим, якщо дружина вирішила подарувати свою частку будь-кому, на дарування не розповсюджується обов’язок повідомляти іншого співвласника у зв’язку з відсутністю переважного права.
Наприклад, Верховний Суд у Постанові від 05.03.2025 року по справі №757/14257/19-ц звернув увагу на наступне:
«Відповідно до частини першої статті 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник-продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про намір продати свою частку (частина друга статті 362 ЦК України). Такий обов`язок співвласника у разі безоплатного відчуження його частки у спільному майні чинним законодавством не передбачений.
Встановлено, що квартира належить сторонам на праві спільної часткової власності, тому згода ОСОБА_1 на розпорядження ОСОБА_3 своєю часткою у спільній частковій власності при укладенні договору дарування не вимагається, оскільки право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі. Відповідна судова практика є усталеною.
Положення про переважне право перед іншими особами на купівлю частки майна, яке знаходиться у спільній власності, стосується лише договору купівлі-продажу майна. Отже, на договір дарування положення статті 362 ЦК не поширюються.
Відповідне положення міститься у постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 725/4816/19, підстав для відступу якої колегія суддів не вбачає.
За викладених обставин, колегія суддів суду касаційної інстанції погоджується з висновками судів попередніх інстанції про те, що права ОСОБА_1 як співвласника вказаної квартири відчуженням ОСОБА_3 за договором дарування належної йому частки, порушені не були, зміст та обсяг прав та інтересів позивача не залежить від того хто є співвласником іншої частки квартири».
Отже, під час відчуження своєї частки потрібно визначитись з її реальною метою та виконати відповідні дії, які вимагаються законом. Але, намагаючись обійти закон, замінивши фактичну продаж правочином дарування, отримання неофіційних коштів в подальшому може мати штрафні санкції з боку податкових органів.
Ще одним цікавим випадком є міна з доплатою, за якою, наприклад, обмінюється частка у квартирі на якусь річ і доплачується значна сума. Але такий договір у певних випадках може трактуватись судом, як удаваний правочин, завдяки якому намагаються обійти першочергове право
У Постанові від 12.02.2025 року по справі №761/36779/20 Верховний Суд роз’яснює наступне:
«20 жовтня 2020 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 укладено договір міни, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 6244, за умовами якого ОСОБА_2 міняє належну їй на праві власності 1/3 частину спірної квартири, вартістю 637 572 грн, на належний ОСОБА_3 ноутбук ASUS ROG Strix Gl 5 G512LI-HN, вартістю 24 544 грн, з доплатою 610 028 грн.
Відповідно до статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
За удаваним правочином сторони умисно оформлюють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
В обмін на частку у спірному нерухомому майні за договором міни ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_3 ноутбук ASUS ROG Strix Gl 5 G512LI-HN та доплату як компенсацію різниці вартості майна.
Апеляційним судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що вартість 1/3 частини спірної квартири становить 637 572 грн, вартість вказаного ноутбука - 24 544 грн, а розмір доплати сторони визначили у розмірі 610 028 грн.
Таким чином, договір міни укладений із значною доплатою, що дорівнює 96 % вартості обмінюваної частки квартири.
При цьому відповідачі не заперечували, що предметом договору міни є звичайний ноутбук без будь-яких унікальних характеристик, які б обумовлювали зацікавленість відповідача ОСОБА_2 у отриманні саме такого ноутбуку; не пояснили суду мотиви вчинення правочину міни із такою значною доплатою, що майже дорівнює вартості спірної частини квартири.
Зважаючи на те, що у договорі міни наявна обов`язкова ознака договору купівлі-продажу, зокрема фактична оплата товару грошима як загальним еквівалентом вартості, а тому, в даному випадку, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що спірний договір за своєю правовою природою та виходячи з прихованого наміру сторін, які останні мали при його укладенні, є договором купівлі-продажу.
За таких умов, відсутність доказів надсилання ОСОБА_2 письмової пропозиції ОСОБА_1 щодо купівлі частки квартири за встановленою в договорі ціною такого майна вказує на порушення права позивачки як співвласника квартири на переважне право перед іншими особами купівлі частки такої квартири.
Отже, встановивши, що договір міни є удаваним правочином, вчиненим з метою приховання іншого правочину - договору купівлі-продажу, суд апеляційної інстанції правильно застосував загальні положення про договір купівлі-продажу, зокрема щодо правила переважного права співвласника майна на придбання частки у такому майні та переведення прав та обов`язків покупця відповідно до статті 362 ЦК України».