Питання: Декілька років тому батьки подарували дитині квартиру, але через певний час сім’я змушена була переїхати в інший регіон. Чи можливо батькам відчужити цю квартиру?

Відповідь: Згідно із Законом України «Про охорону дитинства» дитиною визнається  особа віком до 18 років (повноліття), якщо згідно з законом, застосовуваним до неї, вона не набуває прав повнолітньої раніше.

Малолітня особа, яка не досягла чотирнадцяти років, має право:

1) самостійно вчиняти дрібні побутові правочини, які задовольняють побутові потреби, відповідають її фізичному, духовному чи соціальному розвитку та стосуються предмету, який має невисоку вартість;

2) здійснювати особисті немайнові права на результати інтелектуальної, творчої діяльності, що охороняються законом.

Малолітня особа не несе відповідальності за завдану нею шкоду.

Крім правочинів, передбачених вище, фізична особа у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років (неповнолітня особа) має право:

1) самостійно розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами;

2) самостійно здійснювати права на результати інтелектуальної, творчої діяльності, що охороняються законом;

3) бути учасником (засновником) юридичних осіб, якщо це не заборонено законом або установчими документами юридичної особи;

4) самостійно укладати договір банківського вкладу (рахунку) та розпоряджатися вкладом, внесеним нею на своє ім’я (грошовими коштами на рахунку);

5) самостійно укладати договір про отримання електронних довірчих послуг.

Неповнолітня особа вчиняє інші правочини за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальників.

На вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Неповнолітня особа може розпоряджатися грошовими коштами, що внесені повністю або частково іншими особами у фінансову установу на її ім’я, за згодою органу опіки та піклування та батьків (усиновлювачів) або піклувальника.

Згода на вчинення неповнолітньою особою правочину має бути одержана від батьків (усиновлювачів) або піклувальника та органу опіки та піклування відповідно до закону.

Законом України «Про охорону дитинства» та Сімейним кодексом України унормовано, що батьки або інші законні представники не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти від імені малолітньої дитини правочини щодо об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, власником або користувачем яких є малолітня дитина.

Орган опіки та піклування може надати дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна після перевірки і лише в разі гарантування збереження права дитини на житло.

З цього можна зробити висновок, що для того, аби продати квартиру дитини, батьки повинні будуть перед цим придбати рівноцінну квартиру на ім’я дитини в іншому місті.

Наприклад, у рішенні апеляційного суду Львівської області від 10.10.2017 року у справі № 462/6352/16-ц суд досліджував можливості обміну належного дитині сторін нерухомого майна та, скасовуючи рішення суду першої інстанції, зробив наступні висновки:

«Колегія суддів вважає, що обмін квартири, зокрема, частки малолітньої дитини сторін, про дозвіл на проведення якого подано позов, не можна вважати таким, що відповідатиме інтересам дитини та за таким обміном дитина ставитиметься у гірше становище, ніж існує на даний час.

Як вбачається із матеріалів справи, зокрема, технічної документації на квартири, довідок з місця проживання, правовстановлюючих документів на квартири, тощо, квартира № 63 «а» на вул. Зеленій в м. Львові, співвласником якої є дитина сторін, розташована на 1-му поверсі цегляного, багатоквартирного, житлового будинку (матеріал перекриття залізобетон), є повноцінною ізольованою квартирою та складається із: житлової кімнати, площею 19,7 кв.м.; кухні, площею 11,7 кв. м.; ванної кімнати, площею 4,7 кв. м.; коридору, площею 3,8 кв. м.; балкону, площею 7,1 кв. м. Висота приміщень 2,46 кв. м. Загальна площа квартири складає 47 кв. м. При цьому при заселенні в квартиру у квартирі було дві житлові кімнати (одна із яких на даний час переобладнана у кухню) та мешканцям кватири була надана у користування кухня загального користування. У квартирі зареєстровано лише двоє осіб мати ОСОБА_3 та донька сторін. На даний час квартира перебуває у стадії ремонтних робіт, санвузли у квартирі не функціонують, у квартирі наявне індивідуальне опалення.

Квартира ж № 58 на вул. Кульпарківській, 118 в м. Львові розташована на 4 поверсі чотириповерхового, цегляного, багатоквартирного, житлового будинку (перекриття залізобетон), є квартирою, у якій лише дві житлові кімнати та невеликий балкон розміщені спільно, решта приміщень квартири розташовані окремо та частина перебуває у спільному користуванні з мешканцями інших квартир будинку. Так, квартира складається із двох житлових кімнат площею 33,3 кв. м. (16,5 та 16,8 кв. м.), балкон 0,8 кв. м. Також співвласникам належить окремо розташована на тому ж поверсі будинку комірка, площею 3,3 кв.м. Окрім цього, співвласники володіють 10 % у приміщеннях кухні спільного користування 1,5 кв. м.; умивальниках, вбиральнях та коридорах, площами: 0,5; 0,5; 0,1; 0,1; 1,1; 0,5; 0,4; 0,3; 0,1; 0,1; 0,1; 0,5; 4,1; 0,3; 0,3; 0,1. Таким чином, загальна площа квартири складає 47,6 кв. м. Висота приміщень 2,5 кв. м. У квартирі офіційно зареєстровано, тобто мають право на проживання, троє осіб – сестра ОСОБА_3 та її батьки.

Ураховуючи вказане, а саме те, що квартира на вул. Зеленій є повноцінною, ізольованою, окремою квартирою, у квартирі потенційно наявні всі умови для проживання, неповне проведення у такій ремонту та відсутність у такій сантехнічного обладнання та меблів не свідчить про гірший стан такої по відношенню до квартири на вул. Кульпарківській.

У іншій фактично окремо співвласникам належить лише дві кімнати, невеликий балкон та комірка. Решта приміщень належать до спільного користування з іншими співвласниками квартир у будинку. Крім цього, у вказаних житлових кімнатах зареєстроване місце проживання трьох родичів ОСОБА_3 та її доньки, які при переході права власності на таке приміщення до позивача та її доньки, зважаючи на їх спільне тривале проживання (окрім сестри позивача) та фактичні сімейні стосунки між ними претендуватимуть на подальше спільне проживання у квартирі, що значно погіршує становище доньки сторін.

Фактично на даний час маючи у співвласності повноцінну ізольовану квартиру та лише двох зареєстрованих у такій осіб, дитина отримає взамін частину приблизно такої ж загальної площі квартири, однак, у якій немає фактично повноцінних індивідуальних кухні, вбиральні, ванни, інших вигод, при цьому право на користування такою матимуть ще, окрім неї та матері, двоє осіб (батьки матері).

Що стосується доводів про проживання доньки на цей час у квартирі на вул. Кульпарківській та незручності повязані із реєстрацією її на вул. Зеленій, то такі жодним чином не вказують на необхідність позбавлення дитини згаданої власності та необхідність зміни її на наведену вище. Окремо, що стосується влаштування дитини до школи за місцем фактичного проживання, то вказане питання позивачем вирішуване та дитина навчається за місце фактичного проживання та будь-яких проблем з цим пов’язаних немає.

Неможливість на цей час завершити ремонт у квартирі матері позивача та дитини не свідчить, зважаючи на забезпечення дитини та позивача житлом у іншому місці, на нагальну необхідність такої дії. Крім цього, мати не навела жодних доказів про те, у який спосіб вона намагалась вирішити таке питання, зокрема, і з врахуванням можливості залучення батька доньки сторін до такого процесу. А про бажання забезпечити доньці повноцінні умови проживання у квартирі на вул. Зеленій у м. Львові відповідач ствердив та вказав на намагання його це робити у період 2007-2009 років, представивши чеки на придбання будівельних та інших матеріалів необхідних для проведення ремонту у квартирі.

Зважаючи на наведене колегія суддів вважає, що жодних підстав вважати, що обміном квартир, про який вказує позивач будуть захищені інтереси доньки сторін та такий є нагальним та необхідним з метою захисту її інтересів немає. Навпаки, треба вважати, що таким порушуватимуться її інтереси, відновлення яких потребуватиме докладення значних додаткових зусиль. Натомість проведений обмін сприятиме задоволенню інтересів інших членів сім’ї позивача та її доньки (батьків позивача та її сестри), які набудуть у власність повноцінну, ізольовану квартиру замість згаданої, частково спільного користування.

Ураховуючи наведене, позов слід вважати необґрунтованим та таким, що до задоволення не підлягав та таким, що безпідставно задоволений судом першої інстанції. Доводи ж апеляційної скарги треба вважати підставними, а саму скаргу такою, що підлягає до задоволення.

Тому рішення суду слід скасувати з ухваленням нового про відмову у задоволені позовних вимог».

Вказане рішення апеляційної інстанції залишено в силі Постановою Верховного Суду Касаційного цивільного суду від 07 лютого 2019 року без змін.

Варто зауважити, що відсутність значної судової практики за останні роки свідчить про дотримання нотаріусами вимог законодавства з приводу охорони прав дітей при посвідченні правочинів, пов’язаних з нерухомим майном, яке належить дитині.