Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у практиці Верховного Суду

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у практиці Верховного суду, а саме:

1. Спори про державну реєстрацію речових прав в практиці Великої Палати Верховного Суду.
2. Застосування способів захисту, встановлених спеціальним законодавством (Законом № 1952- IV), у спорах без майнових вимог про речові права та їх обтяження.
3.Правовстановлююче значення державної реєстрації речових прав та захист прав, порушених незаконною реєстрацію.
4. Застосування принципу jura novit curia («суд знає закони») в практиці Верховного Суду. Зміна предмету та підстав позову в спорах про державну реєстрацію речових прав.
5. Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження майнових прав.

У рамках характеристики практики Верховного Суду про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень акцентовано на наступному:

1. Спори про державну реєстрацію речових прав в практиці Великої Палати Верховного Суду

Постанова ВП ВС від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16:

Великою Палатою сформовано загальний підхід, що державна реєстрація речового права за третьою особою, є порушенням речових прав позивача, а отже, будь-який спір про державну реєстрацію з третьою особою, є спором про право.

У постанові ВП ВС у справі № 823/2042/16, визначено, що оскільки позивач не був заявником стосовно оскаржуваних реєстраційних дій, тобто останні були вчинені за заявою іншої особи, такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено державну реєстрацію прав на нерухоме майно з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства та чи заявляються, окрім вимог про скасування оспорюваного рішення, запису в державному реєстрі прав, також вимоги про визнання недійсними правочинів, на підставі яких прийнято оспорюване рішення, здійснено оспорюваний запис.

Визнання протиправним і скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за третьою особою є захистом прав позивача на земельну ділянку від їх порушення іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна.

2. Застосування способів захисту, встановлених спеціальним законодавством (Законом № 1952- IV), у спорах без майнових вимог про речові права та їх обтяження

У постанові від 05 грудня 2018 року Велика Палата підкреслила, що після правових позиції, висловлених у справах № 823/2042/16 особа може оскаржувати державну реєстрацію без пред’явлення майнових вимог тільки у випадку, якщо рішення про державну реєстрацію стосувалось реєстрації прав позивача, а не іншої особи.

У судовій практиці Верховного Суду, у касаційних судах, склалися різні підходи щодо застосування приписів абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV стосовно ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Спори, в яких заявлено лише вимогу про скасування рішення державного реєстратора: практика ВС:

КГС ВС вважав за необхідне відступити від висновку, викладеного у постанові КЦС ВС від 27.10.2021 у справі № 545/1883/20, яким встановлено, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності призведе до відновлення порушених прав позивача і не потребує для застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності з таких підстав. Такою була колись позиція ВСУ, який посилався на п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК.

На думку колегії суддів КГС ВС задоволення заявленого позову без вирішення по суті спору про право власності між сторонами не тільки не матиме наслідком поновлення прав позивача, а й призведе до стану правової невизначеності щодо спірного нерухомого майна.

Обґрунтування касаційного суду стосувалося тлумачення ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV. «За наявності таких прав» – уточнення, яке дозволяло КЦС вирішувати справи винятково за вимогами про скасування реєстрації.

21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20), ВП ВС вирішила питання способів захисту майнових прав порушених незаконною державною реєстрацією. За час розгляду справи редакція ч. ст. 26 Закону № 1952-IV тричі змінювалася.

3.Правовстановлююче значення державної реєстрації речових прав та захист прав, порушених незаконною реєстрацію

ЦК України у ч. 1 ст. 182 визначає: «Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації».

Також ч. 4 ст. 334 ЦК визначає, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ч.2 ст. 3 Закону № 1952-IV, речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації. (Ч. 2 ст.3 в редакції Закону № 3588-IX від 22.02.2024).

Ці норми визначають конститутивне значення державної реєстрації та підтверджують остаточний перехід в Україні до сформованої «титульної» системи реєстрації набуття речових прав.

Традиційна конструкція цивільно-правових договорів, їх реально-консенсуальна природа вже давно не виконує функцій забезпечення цивільного обороту. Власне це й привело до встановлення у законодавстві реєстраційної системи виникнення речових прав та їх обтяжень і як, наслідок, правовстановлюючого значення державної реєстрації.

Державна реєстрація права власності:

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.

За наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Постанова ВП ВС від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17.

За чинним законодавством України особа набуває право власності на нерухоме майно та має змогу повноцінно його здійснювати, зокрема у спосіб розпорядження своєю власністю, після державної реєстрації права власності на нерухоме майно, тобто ухвалення рішення щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, внесення та подальшого збереження (наявності) відповідного реєстраційного запису в Державному реєстрі прав.

Рішення Конституційного Суду щодо відповідності Конституції України (конституційності) окремого припису ст. 37 ЗУ „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень“ (щодо непорушності права власності):

Укладення договору або вчинення іншого правочину, спрямованого на набуття особою права власності на нерухоме майно, не є достатнім юридичним фактом для виникнення у неї права власності.

Набуття права власності на нерухоме майно ґрунтується на кількох юридичних фактах: підставі виникнення права власності в розумінні статті 11 Кодексу (договір та інший правочин тощо), рішенні щодо державної реєстрації прав, відповідному реєстраційному записі в Державному реєстрі прав. Зазначені юридичні факти в сукупності є правотвірним складним юридичним фактом.

Рішення у справі за конституційною скаргою ПАТ „Одестеплокомуненерго“№ 9-р(II)/2022 від 16.11.2022.

4. Застосування принципу jura novit curia («суд знає закони») в практиці Верховного Суду. Зміна предмету та підстав позову в спорах про державну реєстрацію речових прав

Якщо позивач звертається з однією із вимог, які за правовими наслідками, відповідають способам захисту, встановленим ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV, в частині оскарження державної реєстрації, («скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав»), такі вимоги можуть кваліфікуватися судом як належний спосіб захисту.

Постає питання розмежування правової кваліфікації судом позовних вимог та зміни предмета і підстав позову, застосування іншого способу захисту.

«Предмет позову – це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підстави позову – це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права або охоронюваного законом інтересу. Від підстав позову слід відрізняти правові підстави позову (правове обґрунтування позову) – правову кваліфікацію обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

При цьому незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови в позові, оскільки суд згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») під час розгляду справи має самостійно здійснити правову кваліфікацію спірних правовідносин. Близькі за змістом висновки сформульовані у ВП ВС від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 ( пункти 81, 83, 84)».

В практиці КЦС ВС, у справах про оскарження державної реєстрації, замість принципу jura novit curia, застосовується інший підхід, згідно якого неточне з позицій закону формулювання позовних вимог, є лінгвістичним питанням, а не питанням застосування належних способів захисту.

КЦС вважає, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову – обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи Постанова КЦС ВС від 15 вересня 2021 року у справі № 372/2583/18

5. Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження майнових прав

Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних із відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

При наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Постанова ВП ВС від 3 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17.

З відкриттям провадження у справі про неплатоспроможність боржника, з огляду на мету та цілі КУзПБ, правомірними можна вважати ті дії щодо звернення стягнення на майно боржника, які будуть здійснені в межах провадження у справі про банкрутство. Наявність провадження у справах про банкрутство свідчить про наявність спору про право щодо майна боржника, а отже виключає заявлення самостійних вимог про оскарження державної реєстрації речових прав та їх обтяжень на майно боржника. Постанова ВП ВС від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

Іншою категорією, є спори за самостійними вимогами про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, в яких загальна законодавча заборона стосується звернення стягнення на індивідуально-визначене майно боржника, наприклад, встановлена Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Незаконна державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження свідчить про відсутність спору про право, тому належним способом слід вважати скасування державної реєстрації.

Зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно як підстава для відмови у державній реєстрації відповідних прав:

Однією з підстав для відмови у державній реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно (п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону № 1952-IV). Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем – фінансовою установою в порядку, передбаченому ст. 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем (пункту 7 частини четвертої ст. 24 Закону № 1952-IV).

Обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи) права власності на цей об`єкт у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Постанова ВП ВС від 8 червня 2021 року у справі № 346/1305/19.

Першоджерело - https://tinyurl.com/w8t22dhm