Подібні запитання доволі часто з’являються в соцмережах. І, на жаль, часто на них дають помилкову відповідь щодо необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки. Тому почнемо з питання класифікації земель.
Як відомо, всі землі України поділяються на категорії за основним цільовим призначенням (ч. 1 ст. 19 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ). Однією з таких категорій є землі сільськогосподарського призначення.
У середині цієї категорії існують різні види цільового призначення земельних ділянок (див. додаток 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 №1051, далі – Порядок №1051 (Раніше аналогічна по суті інформація містилася і в ч. 3 ст. 22 ЗКУ), зокрема «Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», «Для ведення фермерського господарства», «Для ведення особистого селянського господарства». Ці та інші (в межах даної категорії) види цільового призначення передбачають виробництво сільськогосподарської продукції (ч. 1 ст. 22 ЗКУ), а значить дозволяють вирощувати будь-які сільськогосподарські культури, в тому числі й горіх. Зміна цільового призначення при переході (в даному випадку) з рільництва на садівництво не потрібна (але можлива. Втім, я не вбачаю в цьому потреби, адже займатися садівництвом можна не тільки на земельних ділянках для ведення садівництва, але й на ділянках призначених для товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства та ін.).
Так, крім класифікації земель за призначенням існують й інші види класифікації. Так, частиною 2 статті 22 ЗКУ передбачено, що «До земель сільськогосподарського призначення (незалежно від конкретного цільового призначення) належать:
а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі під об'єктами виробництва біометану, які є складовими комплексів з виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо)».
Отже, в даному випадку йдеться про зміну одного виду сільськогосподарських угідь (рілля) на інший (багаторічні насадження).
Законами України прямо не передбачено обов’язковості проведення зміни угідь для подібних випадків. Попри це вважаю, що така зміна необхідна.
По-перше, відомості про земельну ділянку сільськогосподарського призначення, які містяться в Державному земельному кадастрі, серед іншого містять інформацію і про склад угідь (пп. 11 п. 24 Порядку №1051). А одним з принципів Державного земельного кадастру є обов'язковість внесення до Державного земельного кадастру відомостей про всі його об'єкти, в тому числі й земельні ділянки. Очевидно, що для внесення відомостей про фактично проведену зміну виду угідь (рілля на багаторічні насадження), необхідна певна підстава, а не сам факт насадження горіху.
По-друге, зміна складу угідь впливає на нормативну грошову оцінку (НГО) земельної ділянки (див. додаток 9 до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 03.11.2021 №1147). А оскільки НГО є базою оподаткування виникає потенційний ризик претензій щодо розміру плати за землю (земельного податку, єдиного податку 4 групи).
Отже, склад угідь потрібно змінити офіційно. Як це зробити описано в статті 52 Закону України «Про землеустрій», присвяченій проектам землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь. Такий проект зокрема включатиме:
• план існуючого стану використання земель у розрізі землеволодінь та землекористувань, угідь, обмежень та особливих умов використання земель;
• план організації землеволодінь (землекористувань), впорядкування угідь, розміщення виробничих будівель і споруд, об’єктів інженерної та соціальної інфраструктури та заходів з охорони земель;
• матеріали перенесення в натуру (на місцевість) меж земельних угідь (у разі здійснення за проектом зміни земельних угідь).
Розробити такий проект може будь-яка землевпорядна організація. А після затвердження цього проекту замовником (п. 8 ч. 3 ст. 186 ЗКУ) він стане підставою для внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.
Нарешті згадаю, що в запитанні йдеться про орендовану земельну ділянку. Законодавство прямо не передбачає право орендаря на зміну складу угідь орендованої земельної ділянки чи заборону такої зміни. На мою думку, зміна угідь можлива лише за згодою орендодавця. Такий висновок роблю з того, що Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 №220 передбачає зазначення існуючого складу угідь (п. 2) та умови збереження стану орендованої земельної ділянки (п. 17). Якщо конкретний договір в цій частині відповідає типовому, то без згоди орендодавця вже не обійтись. Крім того, зміну складу угідь можна вважати елементом розпорядження земельною ділянкою. А розпорядження, як відомо, здійснює власник, але не користувач (орендар).
І хоча згаданий вище проект землеустрою може розроблятися на замовлення землекористувача, вважаю за необхідне отримати на це згоду власника земельної ділянки. Звісно, якщо договором оренди прямо не передбачено право орендаря здійснювати зміну складу сільськогосподарських угідь орендованої ділянки.
Відповідь на питання підготував Віктор Кобилянський, голова Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ