За серпень 2022 року Верховний Суд ухвалив наступні позиції щодо деяких земельних питань:

• щодо підстав для скасування прийнятих органом місцевого самоврядування рішень, а саме не підписання акту погодження меж сусіднім власником земельної ділянки;
• щодо підсудності спорів пов’язаних із оскарженням рішень про відмову в наданні дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд;
• щодо необхідності отримання дозволу на розробку проекту землеустрою, який не створює будь-яких речових прав на землю;
• щодо проділу земельних ділянок в натурі;
• щодо самочинного будівництва та здійснення знесення;
• щодо встановлення земельного сервітуту та оцінки висновку експерта;
• щодо обрання належного та ефективного способу захисту у разі скасування реєстрації речового права;
• щодо наслідків подання позову до неналежного відповідача.

1. Постанова ВС КАС від 01.08.2022 у справа № 619/1415/19 (щодо не підписання акту погодження меж сусіднім власником земельної ділянки, як підстава для скасування прийнятих органом місцевого самоврядування рішень).

Погодження меж є виключно допоміжною стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов`язкових технічних помилок. Підписання акта погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. Непогодження меж земельної ділянки із власником та/або землекористувачем не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного з землекористувачів чи землевласників. Не надання особою своєї згоди на погодження меж земельної ділянки суміжного землекористувача та/або власника не може бути перешкодою для розгляду місцевою радою питання про передачу земельної ділянки у власність відповідачу за обставин виготовлення відповідної технічної документації. Непідписання суміжним власником та/або землекористувачем акту узгодження меж земельної ділянки саме по собі не є підставою для визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року в справі № 580/168/16-ц.

Установивши, що позивач не довів належними та допустимими доказами порушення його права користування земельною ділянкою внаслідок прийняття сільською радою оскаржуваного рішення, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, правильно врахувавши, що саме по собі не підписання позивачем як суміжним землекористувачем акта погодження меж земельної ділянки не є підставою для визнання цього рішення недійсним, дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105505221

2. Постанова ВС КАС від 01.08.2022 року у справі №1.380.2019.000106 (щодо підсудності спорів пов’язаних із оскарженням рішень про відмову в наданні дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд).

Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово висловлювала правові позиції щодо правил віднесення спорів до адміністративної юрисдикції, які полягають в наступному:

«До компетенції адміністративних судів належать спори фізичних чи юридичних осіб із суб`єктом владних повноважень, предметом яких є перевірка законності рішень, дій чи бездіяльності такого суб`єкта, прийнятих або вчинених ним при здійсненні владних управлінських функцій, крім спорів, для яких законом установлений інший порядок судового вирішення.

Публічно-правовий спір має особливий суб`єктний склад. Участь суб`єкта владних повноважень є обов`язковою ознакою для класифікації спору як публічно-правового. Однак сама по собі участь у спорі суб`єкта владних повноважень не дає підстав ототожнювати такий спір з публічно-правовим та відносити його до справ адміністративної юрисдикції.

Під час визначення предметної юрисдикції справ суди повинні виходити із суті права та/або інтересу, за захистом якого звернулася особа, заявлених вимог, характеру спірних правовідносин, змісту та юридичної природи обставин у справі.

Отже в контексті статей 2, 4, 5, 19 КАС України визначальними ознаками справи адміністративної юрисдикції є не лише суть (зміст, характер) спору, але й підстави його виникнення та суб`єктний склад учасників правовідносин.

Публічно-правовий спір, на який поширюється юрисдикція адміністративних судів, є спором між учасниками публічно-правових відносин і стосується саме цих відносин.

Водночас приватноправові відносини вирізняються наявністю майнового чи немайнового особистого інтересу учасника. Спір має приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням або загрозою порушення приватного права чи інтересу, як правило, майнового, конкретного суб`єкта, що підлягає захисту в спосіб, передбачений законодавством для сфери приватноправових відносин, навіть якщо до порушення приватного права чи інтересу призвели управлінські дії суб`єкта владних повноважень.

Якщо порушення своїх прав особа вбачає у наслідках, що спричинені рішенням, дією чи бездіяльністю суб`єкта владних повноважень, які вона вважає неправомірними, і ці наслідки призвели до виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин, мають майновий характер або пов`язані з реалізацією особою майнових прав або особистих немайнових інтересів, то визнання незаконними (протиправними) таких рішень суб`єкта владних повноважень є способом захисту цивільних прав цієї особи.».

Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивачка звернулася до адміністративного суду із позовом, направленим на поновлення порушеного права володіти земельною ділянкою для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд в с. Лапаївка Пустомитівського району Львівської області.

Зі змісту оскаржуваного у цій справі рішення відповідача вбачається, що підставою для відмови у наданні ОСОБА_1 дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд в с. Лапаївка Пустомитівського району Львівської області слугувало те, що бажане місце розташування земельної ділянки не відповідає містобудівній документації, а саме: на вказане в графічному матеріалі бажане місце розташування земельної ділянки площею 0,1400 га надано дозволи на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку третім особам, документація розроблена та затверджена сільською радою.

У контексті вищевикладеного колегія суддів Верховного Суду зазначає, у справі, яка розглядається, спірні правовідносини фактично спрямовані на захист порушених майнових прав позивачки, а тому висновок апеляційної інстанцій про те, що спір у цій справі не належить до юрисдикції адміністративних судів є правильним.

Таким чином правомірність набуття третіми особами права власності на земельну ділянку, на яку претендує позивачка, має оспорюватися за правилами цивільного судочинства, адже адміністративний суд позбавлений правових (законодавчих) можливостей установлювати (визнавати) належність речового права на земельну ділянку.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105511582

3. Постанова ВС КАС від 08 серпня 2022 року у справі №240/16949/20 (щодо дозволу на розробку проекту землеустрою не створює будь-яких речових прав на землю)

Так, згідно з правовою позицією Верховного Суду щодо застосування норм права, викладеною у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №1640/2594/18, системний аналіз норм статей 22, 116, 118 Земельного кодексу України дає можливість дійти висновку, що законом передбачено певний алгоритм та поетапність процесу безоплатної передачі земельних ділянок державної та комунальної власності у власність громадян, а саме:

1) подання зацікавленою особою клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування щодо отримання земельної ділянки у власність;

2) отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (або мотивовану відмову у його наданні);

3) після розроблення проекту землеустрою такий проект погоджується, зокрема з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у відповідності до приписів статті 186-1 Земельного кодексу України;

4) здійснення державної реєстрації сформованої земельної ділянки у Державному земельному кадастрі;

5) подання зацікавленою особою погодженого проекту землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність, про що, в свою чергу, такий орган у двотижневий строк, зобов`язаний прийняти відповідне рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність або рішення про відмову передання земельної ділянки у власність чи залишення клопотання без розгляду.

Отже, отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність або у користування є лише першою стадією у процедурі вирішення питання про передачу земельної ділянки зацікавленій особі.

Надання дозволу на розробку проєкту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття права власності чи користування на земельну ділянку. Такий висновок щодо застосування норм права наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.10.2018 у справі №380/624/16-ц.

Тому Верховний суд дійшов до висновку, що дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки означає дозвіл власника земельної ділянки здійснити певні дії на землі власника, аби мати змогу в подальшому точно визначити предмет оренди.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105623737

4. Постанова ВС КЦС від 09 серпня 2022 року у справі № 752/17017/14-ц (щодо проділу земельних ділянок в натурі)

Виділ часток (поділ) нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій власності, є можливим, якщо кожній зі сторін буде виділено нерухоме майно, яке за розміром відповідає розміру часток співвласників у праві власності.

Якщо виділ (поділ) технічно можливий, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників, то з урахуванням конкретних обставин такий поділ (виділ) можна провести зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації співвласнику, частка якого зменшилась.

Отже, визначальним для виділу частки або поділу нерухомого майна в натурі, яке перебуває у спільній частковій власності, є розмір часток співвласників та технічна можливість виділу частки або поділу майна відповідно до часток співвласників.

Оскільки учасники спільної часткової власності мають рівні права щодо спільного майна пропорційно своїй частці в ньому, то, здійснюючи поділ майна в натурі (виділ частки), суд повинен передати співвласнику частину нерухомого майна, яка відповідає розміру й вартості його частки, якщо це можливо, без завдання неспівмірної шкоди господарському призначенню майна.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105637148

5. Постанова ВС КАС від 16.08.2022 року у справі №1340/4767/18 (щодо самочинного будівництва та здійснення знесення).

У випадках, коли до суду з позовом про знесення самочинного будівництва звертається орган державного архітектурно-будівельного контролю, належить керуватися частиною сьомою статті 376 ЦК України та частиною першою статті 38 Закону №3038-VI.

Водночас положення статті 38 Закону №3038-VI встановлюють перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення у органу державного архітектурно-будівельного контролю повноваження на пред`явлення позову про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсації витрат, пов`язаних з таким знесенням.

Зокрема, пред`явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії:

1) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта;

2) визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, є неможливою;

3) внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;

4) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Вказана позиція сформована Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 28 листопада 2018 року у справі №815/2311/15.

Водночас, визначальним та достатнім є встановлення у сукупності та послідовності фактів здійснення відповідачем будівництва без документів, що дають право на це, у тому числі без належно затвердженого проекту та не виконання вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

Тягар доказування наявності перелічених фактів та умов покладається на суб`єкта владних повноважень, що звертається до суду, проте їх перевірка здійснюється судом.

Згідно із частиною 7 статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Верховний Суд звертає увагу, що для правильного вирішення цього спору необхідно встановити наявність або відсутність підстав, з якими чинне законодавством пов`язує можливість знесення самочинного будівництва.

Ключовим є вирішення питання шляхів усунення відповідачем допущених ним порушень вимог містобудівного законодавства.

Так, у постанові від 29 січня 2020 року (справа 822/2149/18) Верховний Суд у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду сформував ряд ключових правових висновків щодо цієї категорії справ:

1) можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

2) в інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (а) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (б) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (в) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

Такий підхід є логічним та виправданим, позаяк такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Окрім іншого, Верховний Суд у зазначеному рішенні дійшов висновку про відсутність підстав для відступу від висновків, викладених у постановах Верховного Суду за наслідками розгляду справ №820/3183/16, №813/6426/14, №813/6284/14, №814/2645/15, №813/6423/14.

У справі, яка розглядається, встановлено, що ОСОБА_1 здійснив будівництво без документів, що дають право на це, а саме: без повідомлення про початок виконання будівельних робіт, без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою, без належно затвердженого проекту.

Це означає, що у спірних правовідносинах має місце той вид самочинного будівництва, для якого Цивільний кодекс України не встановлює правила, що знесенню передує рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Тобто, частина 7 статті 376 Цивільного кодексу України спірні правовідносини не регулює.

Натомість, для висновку про задоволення позову у цьому випадку визначальним та достатнім є той факт, що відповідач здійснив будівництво без документів, що дають право на це, і без належно затвердженого проекту та не виконав вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

Зазначена правова позиція сформована у вищезгаданій постанові Верховного Суду від 29 січня 2020 року (справа №822/2149/18).

Отже, у постанові від 29 січня 2020 року (справа №822/2149/18) Верховний Суд сформував правовий висновок про те, що обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

За такого правового регулювання та встановлених судами обставин, будівництво одноповерхової споруди, розміром 5,7м. на 6,8 м., що знаходиться на прибудинковій території будинку АДРЕСА_1 є самочинним щодо якого правомірно заявлено вимогу про знесення, оскільки відповідач виконував будівельні роботи без відповідного документа та відмовляється усувати порушення.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105758882

6. Постанова ВС КАС від 16.08.2022 року у справі №686/927/20 (щодо встановлення земельного сервітуту та оцінки висновку експерта)

Встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд має враховувати: що правове регулювання дій щодо встановлення сервітуту має здійснюватися виключно між власником (володільцем) земельної ділянки та особою, яка має намір нею користуватися, а тому необхідно визначити суб`єктний склад спірних правовідносин відповідно до частини другої статті 402, частини другої статті 404 ЦК України (правовий висновок, викладений у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 01 листопада 2018 року у справі №642/3165/17 (провадження № 61-14776св18)); що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення є неможливість задоволення такої потреби в інший спосіб, тобто якщо власник земельної ділянки відмовляється укласти угоду про встановлення земельного сервітуту або сторони не можуть дійти згоди про його умови (правовий висновок, викладений у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 351/1146/16-ц (провадження №61-16854св18)).

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд, з висновком якого погодився і апеляційний суд, фактично встановив сервітут згідно з раніше фактично існуючим порядком користування спірною земельною ділянкою.

Схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 14 липня 2021 року у справі №405/2098/18.

Доводи касаційної скарги про те, що висновок експерта від 01 лютого 2021 року №54/20 є неналежним та недопустимим доказом, оскільки у ньому немає посилання, що він виготовлений для подання до суду не заслуговують на увагу, оскільки він є письмовим доказом в якому містяться дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору та цьому доказу надана належна правова оцінка в сукупності з іншими наявними в матеріалах справи доказами.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105759232

7. Постанова ВС КЦС від 22.08.2022 року у справі №597/977/21 (щодо обрання належного та ефективного способу захисту у разі скасування реєстрації речового права).

Згідно зі статтею 16 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним.

Реалізуючи право на судовий захист, особа, звертаючись до суду, повинна вказати суб`єктивне бачення порушеного права чи охоронюваного інтересу та спосіб його захисту. Вирішуючи спір, суд зобов`язаний надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб’єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Таким чином, суд зобов’язаний з’ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного правам чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. Наведене узгоджується з правовими висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-186гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Іншими словами, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та таким, що забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства, без додаткових (повторних) звернень до суду.

Відмовляючи у задоволенні вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним та скасування рішення міської ради, згідно з яким спірна земельна ділянка вибула з її постійного користування позивача та наданий дозвіл ОСОБА_2 на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, а також визнання недійсним виданого відповідачу державного акта на право власності на зазначену земельну ділянку, апеляційний суд правильно виходив з того обраний позивачем спосіб захисту не забезпечить ефективного захисту її прав як землекористувача спірної земельної ділянки, оскільки задоволення таких вимог не призведе до повернення земельної ділянки у постійне користування позивача.

Аргументи заявника про те, що вирішуючи питання про можливість захисту її прав у обраний нею спосіб, а саме шляхом визнання недійсним та скасування рішення міської ради, згідно з яким спірна земельна ділянка вибула з її постійного користування, апеляційний суд не урахував висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 10 вересня 2020 року у справі № 350/1171/18 (провадження № 61-17322св19) є необґрунтованими з огляду на таке.

Отже, у розумінні положень наведеної норми права у чинній редакції (яка діяла на час ухвалення судом першої та апеляційної інстанцій судових рішень у цій справі), на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

Таким чином, з 16 січня 2020 року, законодавець виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про державну реєстрацію права, а отже, обраний позивачем спосіб судового захисту шляхом про скасування запису від 11 листопада 2016 року № 17480983 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку не ґрунтується на вимогах закону, і навіть у разі задоволення такої вимоги, не міг би забезпечити відновлення порушеного права позивача.

Зазначене узгоджується з правовими висновкам, викладеними Верховним Судом у постановах від 04 листопада 2020 року у справі № 910/7648/19, від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105852663

8. Постанова ВС КЦС від 23.08.2022 року у справі №509/4221/16-ц (щодо наслідків подання позову до неналежного відповідача).

Належними відповідачами у справах про визнання недійсними актів про право власності на земельну ділянку є особа, якій видано державний акт про право власності на відповідну земельну ділянку та орган місцевого самоврядування чи орган виконавчої влади, що прийняв рішення про його видачу.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18) зроблено висновок, що «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову – обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження».

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105862440

Матеріал підготував Дмитро Навроцький , адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ, керуючий партнер АО SENSUM Law Firm