Постанова ВС КЦС від 15.05.2023 року у справі № 693/137/22 (щодо поновлення договору оренди землі).

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини другої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі №923/925/18.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі, зокрема, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ураховуючи викладене, суди, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, вірно застосувавши норми матеріального права, дійшли обґрунтованого висновку про те, що позивач у порушення положень частини другої і частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди землі звернувся до Баштечківської сільської ради Уманського району Черкаської області з листом-повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору, що передбачено пунктом 8 договору оренди землі, додавши до нього проєкт додаткової угоди, в якій відсутні істотні умови договору, наявність яких є обов`язкова.

Посилання касаційної скарги на неврахування судами оригіналу опису вкладень до цінного листа від 29 червня 2021 року №0911100689807 та чеку акціонерного товариства «Укрпошта» від 29 червня 2021 рок, відповідно до яких підтверджено направлення ним 29 червня 2021 року відповідачу заяви про поновлення договору оренди землі, є безпідставними, оскільки спростовуються висновками судів про те, що відправлення від 29 червня 2021 року №0911100689807 надходило до виконавчого комітету Баштечківської сільської рада Уманського району Черкаської області від дружини позивача - ОСОБА_2 з іншими документами. Крім того, позивачем не надано на виконання ухвали суду першої інстанції від 18 квітня 2022 року про витребування доказів рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення відповідачу. 

За таких обставин переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки не було порушено, оскільки відсутня воля орендодавця на поновлення такого договору, що підтверджується листом-повідомленням відповідача від 29 грудня 2021 року.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 січня 2020 року у справі №379/1354/18 (провадження №61-1730); від 25 березня 2020 року у справі №379/1439/18 (провадження №61-1715); від 06 квітня 2020 року у справі №378/382/18 (провадження №61-2684), від 20 серпня 2020 року у справі №325/1951/19 (провадження №61-7876), від 15 лютого 2023 року у справі №399/295/11 (провадження №61-13035).

Разом з тим, Верховний Суд погоджується з висновком судів про те, що позивачем були порушені істотні умови договору оренди землі щодо цільового використання земельної ділянки, що є самостійною правовою підставою для розірвання договору оренди землі. Такої позовної вимоги відповідач не заявляв, але використав це право, відмовивши у поновленні договору оренди землі.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: http://surl.li/igoqy

Постанова ВС КЦС від 15.05.2023 року у справі № 173/1248/21 (щодо дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки)

Відповідно до частини першої статті 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються лише у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.

Дозвіл на розробку проекту землеустрою означає дозвіл власника земельної ділянки здійснити певні дії на землі власника, щоб мати змогу у подальшому точно визначити предмет оренди. Отже, цей дозвіл наділяє заінтересовану особу повноваженням ідентифікувати на землі власника земельну ділянку, яку ця особа бажає отримати в оренду у майбутньому.

Рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття права власності чи користування на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі №380/624/16‑ц, (провадження №14-301цс18), від 29 вересня 2020 року у справі №688/2908/16-ц (провадження №14-28цс20).

Верховний Суд зазначає, що на будь-якому етапі надання земельної ділянки у власність чи користування сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.

Подібні правові висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 29 вересня 2020 року у справі №688/2908/16-ц (провадження №14-28цс20), згідно з якими неможливо надати єдину універсальну відповідь на питання про те, чи є поведінка органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, правомірною чи неправомірною. Відповідь на це питання залежить від оцінки такої поведінки як добросовісної чи недобросовісної, і така оцінка має здійснюватися у кожній справі окремо, виходячи з конкретних обставин справи.

Отже, рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою є стадією процесу отримання права власності чи користування на земельну ділянку. Звернення особи до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки у власність чи користування зумовлене інтересом особи на отримання цієї земельної ділянки, за відсутності для цього законних перешкод. Зазначений інтерес, у разі формування земельної ділянки за заявою такої особи та поданими документами, підлягає правовому захисту.

Погодження та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, яка раніше сформована на підставі проекту землеустрою іншої особи, порушує законний інтерес такої особи щодо можливості завершити розпочату ним відповідно до чинного законодавства процедуру приватизації земельної ділянки та суперечить вимогам землеустрою. За наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності у власність при безоплатній передачі земельних ділянок в межах встановлених норм (стаття 121 ЗК України), першочергове право на таке отримання має особа, на підставі проекту землеустрою якої сформована відповідна ділянка, якщо для цього немає законних перешкод.

Встановивши, що позивачі на підставі договору відчуження нерухомості набули право на оформлення права власності/користування на земельну ділянку в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об`єкта, зокрема у розмірі 2970 кв. м, по фактичному користуванню, при цьому спірна земельна ділянка належить до комунальної власності та знаходиться між домоволодіннями сторін спору, а її формування за проектом відповідачки та виділ в її платне користування не зменшує площу земельної ділянки за адресою домоволодіння позивачів, оскільки така залишається у розмірі 3003 кв. м, суд апеляційної інстанції дійшов загалом правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову у зв`язку із відсутністю порушеного права позивачів, яке підлягає захисту в судовому порядку.

Судом апеляційної інстанції було надано належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам у їх сукупності та правильно ураховано чинний акт розмежування земельних ділянок від 22 травня 2019 року із схемою рекомендованої межі між домоволодіннями, затверджений рішенням Дмитрівської сільської ради №778-25/VII від 04 червня 2019 року, а також акт проведення інвентаризації суміжних ділянок від 21 серпня 2020 року.

Крім того, в контексті врахування приватних інтересів при здійсненні землеустрою заслуговує на увагу також висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи №6635-18 від 28 травня 2019 року, згідно з яким на межі належних сторонам спору домоволодінь розміщена господарська будівля літ. Б та літ. Б-1, яка належить ОСОБА_3, для догляду за якою та здійснення її ремонту, у тому числі влаштуванню необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів з покрівель карнизів на територію суміжної земельної ділянки, необхідна відстань не менше 1,0 м від конструкції.

Колегія суддів зауважує, що відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20 березня 2019 року у справі №514/1571/14-ц (провадження №14‑552цс18), для висновків про порушення прав позивача визначенням меж сусідніх земельних ділянок мають бути надані належні та допустимі докази, які б беззаперечно вказували, яка саме земельна ділянка перебувала у власності (користуванні) позивача, де проходить її межа, чи порушена межа земельної ділянки відповідачем. Такі докази зазвичай можуть підтверджуватися висновками експерта чи спеціаліста.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: http://surl.li/igoti

Постанова ВС КАС від 16.05.2023 року у справі № 640/4844/22 (щодо змін цільового призначення земельної ділянки)

Відповідно до статті 18 Закону № 2862-IV складовими вулиць і доріг міст та інших населених пунктів є: проїзна частина вулиць і доріг, трамвайне полотно, дорожнє покриття, штучні споруди, споруди дорожнього водовідводу, технічні засоби організації дорожнього руху, зупинки міського транспорту, стоянки таксі, тротуари, пішохідні та велосипедні доріжки, зелені насадження, наземні та підземні мережі, майданчики для паркування.

Верховний Суд у постанові від 02.12.2021 року у справі №640/23893/19 вже звертав увагу на той факт, що «цільове призначення земельної ділянки (категорія земель та певний вид використання земельної ділянки в межах відповідної категорії земель)» в розумінні Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та «функціональне призначення території» в розумінні Генерального плану м. Києва як містобудівної документації, розробленої відповідно до містобудівного законодавства та державних будівельних норм, не є тотожними і однорідними поняттями в регулюванні земельних правовідносин, оскільки в межах певної функціональної території міста Києва, визначеної містобудівною документацією, зокрема Генеральним планом м. Києва, можуть бути різні цільові призначення земельних ділянок.

Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства (абзац 2 частини другої статті 24 Закону №3038-VI).

За правилами пункту «а» частини першої статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

Стаття 1 Закону України від 22.05.2003 року № 858-IV «Про землеустрій» (далі - Закон №858‑IV) містить визначення поняття «цільове призначення земельної ділянки», згідно з яким це є її використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Таким чином, цільове призначення конкретної земельної ділянки фіксується у рішенні уповноваженого органу про передачу її у власність або надання у користування та в документі, що посвідчує право на земельну ділянку.

Отже, відомості щодо цільового призначення земельної ділянки відображаються у державному земельному кадастрі.

На підставі інформації, зазначеної у витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку судом першої інстанції встановлено, що земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:160:0005, 8000000000:62:160:0006, 8000000000:62:160:0007, що знаходяться на проспекті Броварському біля станції метро «Чернігівська» у Деснянському районі міста Києва, належать до категорії земель: землі житлової та громадської забудови; за цільовими призначенням: - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; вид використання - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-побутового комплексу.

Крім того, колегія суддів зазначає, що генеральним планом населеного пункту визначається планувальна довгострокова стратегія розвитку міста, однак положення закону не містять чіткого визначення поняття та змісту функціонального призначення території.

З огляду на викладене, оскільки вказані земельні ділянки на законних підставах перебувають у користуванні позивача, а їх цільове призначення визначено для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що також підтверджується відповідними довідками, наявними в матеріалах справи, ці земельні ділянки можуть бути використані  для будівництва  торговельно-побутового комплексу, з огляду на те, законодавством  не встановлено обмежень використання цих земельних ділянок для вказаної мети.

За такого правового регулювання та встановлених обставин, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність у відповідача правових підстав для висновку про невідповідність намірів забудови позивача вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та наявність у межах спірних правовідносин підстав для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень, у зв`язку із чим суд апеляційної інстанції помилково скасував рішення суду першої інстанції, яке відповідає закону.

Окрім того, колегія суддів звертає увагу на те, що відмова відповідача не мотивована та не містить обґрунтування невідповідності намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, а також відповідачем не доведено, що отримання позивачем містобудівних умов та обмежень призведе до порушення  принципу планувально-просторової організації забудови, режиму чи параметрів забудови земельної ділянки або вказують на недоцільність розташування вказаної забудови в межах земельних ділянок щодо наміру забудови яких виник спір у цій справі.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: http://surl.li/igowi

Постанова ВС КАС від 17.05.2023 року у справі № 520/6954/19 (щодо відведення земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності)

Згідно із частиною третьою статті 136 ЗК України земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів.

Колегія суддів звертає увагу на висновок Верховного Суду, сформульований у постанові від 04.09.2020 року у справі №440/1176/19 про те, що підставою відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності може бути невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів. При цьому невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів також може полягати у тому, що відповідно до статей 124, 134 ЗК України в особи відсутнє право на отримання бажаної земельної ділянки на неконкурентних засадах без проведення земельних торгів.

Верховний Суд розглядав справи, де поставало таке ж питання, і у постанові від 03.04.2018 року у справі №815/3059/17 дійшов висновку, що віднесення земельної ділянки до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності для продажу прав на них на земельних торгах є підставою для відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення такої земельної ділянки.

У подальшому, вказана правова позиція була підтримана в інших постановах Верховного Суду, зокрема, від 23.01.2020 року у справі №620/1058/19, від 28.10.2020 року у справі №819/1976/17, від 22.10.2020 року у справі №815/7279/16,   від 29.03.2021 року у справі №2040/6485/18, від 13.04.2021 року у справі №818/1470/18, від 29.10.2021 року у справі №340/1039/20, від 29.11.2021 року у справі №340/1037/20, від 15.07.2021 року у справі №520/3930/19, від 25.05.2022 року у справі №620/1060/21, від 18.01.2023 року у справі №580/1300/22, від 30.01.2023 року  у справі №120/1157/22-а, від 29.03.2023 року у справі №120/4279/22 та від 06.04.2023 року у справі №120/815/22-а і колегія суддів не вбачає підстав для відступу від такої правової позиції.

Застосовуючи цей правовий підхід до обставин справи, що розглядається, Верховний Суд звертає увагу, що на момент розгляду клопотання позивача про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою та прийняття відповідачем рішення з цього питання (24.06.2019), землі, яких стосувалася заява, було включено, згідно із наказом від 31.05.2019 року №251, до переліку земельних ділянок, права оренди на які можуть бути реалізовані на земельних торгах. Тому, в силу приписів частини п`ятої статті 136 ЗК України це є самостійною підставою для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Доказів оскарження наказу ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 31.05.2019 року №251 «Про включення земельних ділянок до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, право на які підлягає продажу на земельних торгах» матеріали справи не містять.

Зважаючи на викладене, наказ ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 24.06.2019 року №5180-СГ «Про відмову в наданні дозволу на розроблення документації із землеустрою», яким відмовлено позивачу у наданні відповідного дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення у власність бажаної земельної ділянки, прийнято на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією та законами України, у зв`язку із чим колегія суддів не може погодитися із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для його скасування.

Одночасно колегія суддів враховує, що позивач має сертифікат серія РН №899999 від 24.09.2003 року (зареєстровано за № 373 від 26.09.2003), який підтверджує його право на земельну частку (пай) площею 3,50 в умовних кадастрових гектарах без визначення меж цієї частки в натрі (на місцевості).

Пунктами 16,17 Перехідних положень ЗК України визначено, що громадянам - власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю. Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Отже на законодавчому рівні закріплено право позивача на відведення земельної частки (паю) в натурі. Відповідно позивач не позбавлений можливості реалізувати своє право на виділення паю в натурі за рахунок вільних земель державної власності з подальшим оформлення правовстановлюючих документів.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням:  http://surl.li/igpau

Постанова ВС КАС від 17.05.2023 року у справі № 807/168/18 (щодо цільового призначення використання земельної ділянки)

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель (пункт 1 Розділу ІІ Порядку №489).

Згідно з пунктами 3, 5 Розділу ІІ Порядку № 489 коефіцієнт Кф - це коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року №548.

Додатком 1 до Порядку, який має назву "Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)" визначено дві примітки наступного змісту:

Для земельних ділянок, інформація про які не внесена до відомостей Державного земельного кадастру, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.

У разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.

Отже, суд касаційної інстанції звертає увагу на те, що видача витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки не передбачає можливість вибору суб`єктом владних повноважень на власний розсуд одного з декількох варіантів управлінських рішень, оскільки є єдиним законодавчо закріпленим варіантом поведінки відповідача при оформленні даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки. Визначення у витязі коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) є обов`язковим і розмір цього коефіцієнту має відповідати Порядку №489.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду від 24.11.2021 року у справі №817/1780/17.

Таким чином, з 01.01.2017 року визначення Кф знаходиться у прямій залежності від коду Класифікації видів цільового призначення земель, відомості про який містяться у Державному земельному кадастрі. У разі відсутності таких відомостей при розрахунку нормативної грошової оцінки має застосовуватись Кф 2,0. Внесення даних до Державного земельного кадастру щодо земельних ділянок здійснюється за заявою власника або користувача.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, у витягах №187/0/192-18 від 30.01.2018 року та №192/0/192-18 від 30.01.2018 року був відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель, визначений на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, як того вимагає пункт 5 Порядку №489.

Отже, витяг відповідачем сформовано з урахуванням примітки 1 до таблиці "Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)" додатку 1 до Порядку № 489. Саме цією приміткою передбачено застосування для земельних ділянок, якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), із значенням 2,0.

До того ж, відповідачем коефіцієнт функціонального використання Кф не розраховувався та не коригувався, цей коефіцієнт визначений у додатку 1 таблиці Класифікації Наказу №489.

Твердження позивача, викладені в касаційні скарзі, про те, що Порядок №489 повинен застосовуватися до процедур нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, які будуть проводитися з 01.01.2017 року і не передбачає жодних коригувань раніше проведених нормативно грошових оцінок земель не ґрунтуються на положеннях законодавства, а тому не беруться судом до уваги.

Колегія суддів відхиляє посилання скаржника, що законодавством не передбачено скасування, оновлення та/або обов`язок користувачів (орендаторів) земельних ділянок заміни кодів цільового використання землі, внесених до Державного земельного кадастру згідно Українського класифікатора цільового використання землі, оскільки в силу приписів статті 26 Закону №3613-VI саме власнику земельної ділянки або землекористувачу надано право на внесення змін до Державного земельного кадастру, натомість, посадові особи Держгеокадастру не наділені законодавчо правом на здійснення певних коригувань за власною ініціативою. Відтак, землекористувач і несе певний тягар негативних для себе наслідків у разі, якщо відомості Державного земельного кадастру не приведені у відповідність вимогам чинного законодавства з його вини.

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції вірно встановив обставини справи та прийшов до правильного висновку, що оскільки у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код класифікації видів цільового призначення вказаної земельної ділянки, Держгеокадастром правомірно застосований коефіцієнт функціонального використання Кф - 2,0, як того вимагає Порядок №489, а доводи касаційної скарги зазначених висновків судів не спростовують.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: http://surl.li/igpdr

Постанова ВС КЦС від 17.05.2023 року у справі № 595/1855/21 (щодо поновлення договору оренди землі)

Згідно абзацу 4 розділу ІХ Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами чинними на момент їх укладення.

Вказані норми законодавства набрали чинності 16 січня 2020 року згідно із Законом України № 340-Х від 05 грудня 2019 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

Встановивши, що спірні договори оренди земельних ділянок між сторонами укладені у 2014 році, державна реєстрація яких проведена 05 лютого 2016 року, суд першої інстанції з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, обґрунтовано вважав, що до спірних правовідносин не можуть бути застосовані норми статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 ЗК України.

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX, що діяла на час укладення договорів оренди, яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, у тому числі зі зміненими умовами договору; орендодавець протягом місяця погодив умови додаткової угоди або не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

При цьому, за системним аналізом статей 626, 777 ЦК України та частин другої-шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»), необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 ЦК України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України).

Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц зазначено, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: http://surl.li/igpfd

Постанова ВС КАС від 01.04.2023 року у справі № 540/1114/20 (щодо відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою)

Згідно з частиною 5 вказаної статті, особи, зазначені у частині 1 цієї статті, мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай), виділену в натурі (на місцевості).

Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель.

Передача земельних ділянок у власність громадянам - працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому цим Кодексом.

Питання виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам регулюється Законом № 899-IV.

Зазначений закон є спеціальним щодо проведення процедури виділення земельних часток (паїв) за відповідними сертифікатами на землю, що належала на праві колективної власності колективними сільськогосподарським підприємствам тощо.

Частини перша та друга статті 2 Закону № 899-IV унормовують, що основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією.

Документами, що посвідчують право на земельну частку (пай), також є: свідоцтво про право на спадщину; посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай); рішення суду про визнання права на земельну частку (пай).

Тож, однією з підстав набуття громадянами права власності на земельну ділянку є виділення в натурі (на місцевості) належної земельної частки (паю). Дане право гарантоване Конституцією та законами України. Право на отримання земельної частки (паю) мають працівники та пенсіонери державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, інших установ та організацій.

Враховуючи особливу правову природу права певної категорії громадян на пай, Суд вважає, що у питанні надання дозволу на розробку проекту землеустрою для виділення в натурі земельної частки (паю) необхідно застосовувати положення Земельного кодексу України у комплексі з положеннями Закону № 899-IV.

У зв`язку з цим, для отримання дозволу на розробку проекту землеустрою для виділення в натурі земельної частки (паю) необхідно подати перелік документів, який визначено Земельним кодексом України і статтею 2 Закону № 899-IV.

Як встановлено судом першої інстанції і не спростовано судом апеляційної інстанції, ОСОБА_11 23 березня 2005 року отримав державний акт на право власності на земельну ділянку серії ХС № 016993, тобто скористався своїм правом на отримання у власність земельної ділянки у розмірі земельної частки (паю) за рахунок земель колективної власності колишнього КСП «Дружба».

Подібні розбіжності у прізвищах, датах та інші суперечності щодо земельних сертифікатів виявлені відповідачем і щодо ОСОБА_17 , ОСОБА_4 .

Верховний Суд підтримує висновок суду першої інстанції про те, що зазначені обставини були достатніми для прийняття рішення про відмову у наданні дозволу на виготовлення проекту землеустрою, оскільки ставили під сумнів законність наданих позивачем документів, враховуючи відсутність у позивача оригіналів сертифікатів на право на земельну частку (пай), а також відсутність оригіналів договорів купівлі-продажу (позивачем не надавались навіть копії договорів).

Колегія суддів вважає помилковим висновок суду апеляційної інстанції про те, що Горностаївська селищна рада не оскаржувала свідоцтво про право на спадщину за законом від 20 листопада 2018 року №246, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Бережною І.О., за яким ОСОБА_1 є спадкоємцем прав на земельні частки (паї), що придбані ОСОБА_2 за договорами купівлі-продажу, зважаючи на те, що вказане свідоцтво про спадщину прямо не порушує прав селищної ради. Натомість, зі встановлених судами обставин вбачається, що відповідач, встановивши ознаки фіктивності угод та ознак кримінального злочину звернувся в правоохоронні органи із заявою про вчинення злочину. За вказаною заявою відкрито кримінальне провадження за частиною 1 статті 358 Кримінального кодексу України та проводиться досудове розслідування.

Доводи касаційної скарги про помилковість висновків суду апеляційної інстанції знайшли своє підтвердження.

Водночас колегія суддів відхиляє посилання скаржника на висновки, викладені  у постанові Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду від 17 грудня 2018 року у справі № 509/4156/15-а, зважаючи на те, що у вказаній постанові вирішувалося правове питання щодо правомірності дій суб`єкта владних повноважень з відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою у випадку ненадання, зокрема, графічних матеріалів. При цьому Судовою палатою аналізувалися виключно положення Земельного кодексу України, тоді як у справі, що розглядається, відмова у наданні проекту землеустрою виникла, перш за все, через зміст наданих документів, а вже потім через відсутність оригіналів сертифікатів на право на земельну частку (пай), а також відсутність оригіналів договорів купівлі-продажу права на пай.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: http://surl.li/igphf

Підготував Дмитро Навроцький, адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ, керуючий партнер АО SENSUM