Земельні спори: щотижневий огляд практики Верховного Суду (01.02.2023 – 08.02.2023 року)

1. Постанова ВС КЦС від 01.02.2023 року у справі № 344/16785/19 (щодо передання земельної ділянки на торги).

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:

а) визнання прав;

б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;

в) визнання угоди недійсною;

г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;

ґ) відшкодування заподіяних збитків;

д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Підставами для визнання недійсним акта (рішення) є його невідповідність вимогам законодавства або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Відповідно до частини першої статті 155 ЗК України у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Звертаючись до суду з позовом, особа посилалась на порушення оскаржуваними рішеннями органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки на земельні торги його права на отримання у користування чи у власність спірної земельної ділянки у порядку статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, як власника об`єкту нерухомого майна, який розташований на такій земельній ділянці, а також особи, якій надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою на земельну ділянку.

Відповідно до частини другої статті 124 ЗК України, в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно із частиною другою статті 134 ЗК України, у зазначеній вище редакції, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Згідно із частиною третьою статті 134 ЗК України, земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19 і 20 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту».

У частині першій статті 377 ЦК України, у редакції, чинній на час ухвалення оскаржуваних рішень органу місцевого самоврядування, передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Стаття 120 ЗК України закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) наголошено, що Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на землі слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17.

Встановивши, що спірна земельна ділянка є сформованою, вільною від забудов, належить на праві власності територіальній громаді м. Івано-Франківська та не передана у власність чи користування іншим особам, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність винятків, передбачених частинами другою, третьою статті 134 ЗК України, для заборони передачі такої земельної ділянки на земельні торги.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за покликанням: https://cutt.ly/g3PYEf3.

2. Постанова ВС КЦС від 01.02.2023 року у справі № 686/17900/19 (щодо визнання недійсним державного акту).

Спірні правовідносини стосуються захисту права власності суміжних користувачів щодо належних їм земельних ділянок, зокрема в частині користування ними та встановленням їх меж. Вирішення спору залежить від обставин, встановлених судом.

Статтею 107 ЗК України передбачено, що основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації. У разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки. У випадках, коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема з встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин.

Суди встановили, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є суміжними землекористувачами, набули право власності на належні їм земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод - договорів купівлі-продажу від 01 квітня 2003 року ( ОСОБА_1 ) та від 23 квітня 2003 року ( ОСОБА_2 ), при цьому 05 червня 2003 року ОСОБА_1 було видано державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,053 га (з погодженням її меж із попереднім власником сусідньої спірної земельної ділянки), а ОСОБА_2 отримав оспорюваний державний акт про право власності на земельну ділянку, площею 0,051 га, 29 серпня 2012 року. Межі земельної ділянки ОСОБА_2 згідно з оспорюваним державним актом накладаються на межі земельної ділянки ОСОБА_1 , не відповідають фактичному порядку користування суміжними земельними ділянками, оскільки огорожа, частина системи газопостачання та частина будинку ОСОБА_1 опинилися на земельній ділянці ОСОБА_2. Оцінивши вказані обставини, а також відсутність доказів зміни меж спірних земельних ділянок після отримання ОСОБА_2 оспорюваного державного акта (перенесення огорожі, здійснення позивачкою самочинного будівництва та незаконного встановлення будинкового регулятору тиску, який є частиною системи газопостачання належного ОСОБА_1 житлового будинку), суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_2.

Суди надали належну оцінку наявним у матеріалах справи доказам у їх сукупності (у томі числі висновку експерта за результатами проведення у цій справі судової земельно-технічної експертизи від 28 лютого 2020 року №728/019), зазначили мотиви висновків про ефективність заявленого ОСОБА_1 способу захисту її прав, а також необґрунтованість доводів ОСОБА_2 щодо порушення його права власності у зв’язку із встановленням позивачкою огорожі, частини належних їй приміщень та частини системи газопостачання її будинку.

Колегія суддів додатково звертає увагу на чинну на час видачі відповідачу оспорюваного державного акта на право власності на земельну ділянку редакцію статті 126 ЗК України, згідно з пунктом а) частини другої якої право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою.

Судами фактично встановлено, що розроблена за замовленням ОСОБА_2 технічна документація на земельну ділянку кадастровий номер 681010000:35:001:1263 не відповідає фактичному порядку користування суміжними земельними ділянками, і ця технічна документація стала підставою для видачі йому оспорюваного державного акта. Визнання недійсним державного акту на право приватної власності на земельну ділянку не позбавляє ОСОБА_2 права власності на земельну ділянку, набутого на підставі договору купівлі-продажу від 23 квітня 2003 року.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за покликанням: https://cutt.ly/j3PU8iN.

3. Постанова ВС КАС від 02.02.2023 року у справі № 807/125/18 (щодо належного способу захисту у разі оскарження НГО)

Відповідно до статті 201 Земельного кодексу (далі-ЗК) України грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Отже, розрахунок грошової оцінки земельних ділянок є визначенням вартості об’єкта, виходячи із очікуваного від її використання доходу. Оцінка земельних ділянок розрізняються за призначенням та порядком її проведення та застосовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати.

У свою чергу, порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок визначений статтею 18 Закону №1378-IV.

Так, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

При проведенні державної експертизи досліджуються, перевіряються, аналізуються та оцінюються: питання дотримання вимог законодавства та встановлених стандартів, норм і правил при прийнятті проектних рішень; відповідність передбачених документацією і матеріалами заходів завданням на проектування, вимогам раціонального використання та охорони земель, а також дотриманню законних прав та інтересів власників земельних ділянок та землекористувачів, держави і суспільства; еколого-економічна ефективність проектних рішень щодо запобігання їх негативного впливу на стан земельних ресурсів, суміжні земельні ділянки, ландшафт.

Процедура проведення державної експертизи визначена статтею 33 Закону №1808-IV, відповідно до якої проведення державної експертизи передбачає експертне дослідження, перевірку, аналіз і оцінку об`єкта державної експертизи та підготовку обґрунтованого та об`єктивного експертного висновку.

Заходи, передбачені затвердженою в установленому порядку документацією із землеустрою, є обов`язковими для виконання органами державної влади та органами місцевого самоврядування, власниками землі, землекористувачами, у тому числі орендарями (стаття 20 Закону України «Про оцінку земель»).

Стандартом СОУ ДКЗР 00032632-012:2009 «Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» передбачені три складові технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів: пояснювальна записка, графічні матеріали, додатки.

Після складання технічної документації, вона затвердження рішенням № 1398 "Про затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту м. Ужгорода Ужгородської міської ради", яке прийнято 04.07.2014 на пленарному засіданні XXIII сесії VI скликання Ужгородською міською радою.

Відповідно до частини 1 статті 1 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» регуляторний акт - це прийнятий уповноваженим регуляторним органом нормативно-правовий акт, який або окремі положення якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб`єктами господарювання.

Аналіз вищенаведених положень законодавства дає підстави для висновку, що затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів належить до повноважень відповідної сільської, селищної, міської ради, а дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з такої технічної документації.

При цьому рішення відповідної ради (у даному випадку Ужгородської міської ради) є обов`язковим до виконання всіма суб`єктами земельних відносин на відповідній території.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 08.02.2021 у справі №806/1488/16.

Таким чином, особа, яка не погоджується із нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, яка затверджена рішенням ради наділена правом оскарження рішення міськради, яким затверджено технічну документацію щодо нормативної грошової оцінки землі.

Наведене узгоджується з правовим висновком, висловленим Верховним Судом у постанові від 12.11.2018 у справі № 814/789/17.

Поряд з цим, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що сама технічна документація про грошову оцінку землі не є рішенням суб`єкта владних повноважень в розумінні положень КАС України, оскільки не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб.

Тим більше, дії відповідача, які полягають у наданні вихідних даних для розробки технічної документації, є частиною процесу реалізації повноважень, наданих міській раді чинним законодавством.

Як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, результатом реалізації цих повноважень є затвердження відповідною сільською, селищною, міською радою виготовленої технічної документації нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів, яке і породжує юридичні наслідки для позивачів.

За викладених підстав, оцінка оскаржуваних у цій справі дій відповідача не може бути окремим та самостійним предметом спору, а підлягає дослідженню у межах спору про оскарження рішення щодо затвердження відповідною радою виготовленої технічної документації нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за покликанням: https://cutt.ly/f3POaJF.

4. Постанова ВС КАС від 07.02.2023 року у справі № 640/23439/20 (щодо розрахунку НГО)

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено статтею 18 Закону України «Про оцінку земель», яка визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Щодо земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше, ніж один раз на 5-7 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Тобто, зазначений наказ регулює процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, у разі проведення такої оцінки після набуття ним чинності, тобто з 01.01.2017, не змінює та не скасовує проведені до його прийняття нормативні грошові оцінки населених пунктів, а отже, не може слугувати правовою підставою для отримання платником податків довідок (витягів) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За умови не затвердження нової нормативної грошової оцінки земель уповноваженим на те органом, сам наказ Міністерством аграрної політики та продовольства України не впливає ні на чинність проведеної до його прийняття нормативної грошової оцінки земель, ні на зобов`язання платника податку отримати Витяг з такої оцінки.

Відповідач не є суб`єктом проведення та розрахунку нормативної грошової оцінки і має право враховувати тільки ті коефіцієнти, які розраховані в затвердженій міською радою технічній документації, враховуючи при цьому оціночний квартал та зону, в яких розташована земельна ділянка та її цільове призначення згідно з даними Державного земельного кадастру. Жодних підстав для застосування будь-яких інших коефіцієнтів, не передбачених технічною документацією з нормативної грошової оцінки, відповідач не має.

Отже, єдиним документом, який підтверджує наявність відомостей про земельні ділянки, в тому числі документ, в якому зазначається цільове призначення земельної ділянки, є Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який не може спростовуватися іншими документами.

Таким чином, колегія суддів Верховного Суду погоджується із висновком суду першої інстанції, що жодним нормативним актом не передбачено скасування, оновлення та/або обов`язок користувачів (орендаторів) земельних ділянок заміни кодів цільового використання землі, внесених до Державного земельного кадастру, згідно з УКЦВЗ 1998, а навпаки, встановлено правила перенесення даних в автоматизованому порядку, без подання заяви про це власниками, користувачами, з визначенням відомостей про об`єкти відповідно до державних стандартів, норм та правил, технічних регламентів, зміна яких не є підставою для уточнення таких відомостей.

Отже, обчислення позивачем податкових зобов`язань зі сплати орендної плати за землю за період, що перевірявся, на підставі отриманих в 2015-2016 роках довідок (витягів) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, затвердженої рішенням Київської міської ради «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва» від 03.07.2014 №23/23, яке було чинним на дату проведення перевірки, та застосування до такої оцінки кумулятивної величини коефіцієнта індексації, розрахованої від дати затвердження оцінки відповідає умовам вище вказаних договорів оренди та вимогам законодавства є правомірним.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за покликанням: https://cutt.ly/t3PPpFa.

5. Постанова ВС КАС від 08.02.2023 року у справі № 560/3765/18 (щодо скасування державної реєстрації землі)

Аналіз норм, що провів Верховний Суд дає підстави для висновку, що державна реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі скасовується у разі, коли протягом одного року з дня здійснення такої реєстрації заявником не зареєстровано речове право на відповідну земельну ділянку з його вини.

Пунктом 109 Порядку № 1051 передбачено, що державна реєстрація земельної ділянки здійснюється за заявою:

1) особи, якій за рішенням органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки у разі її передачі у власність чи користування із земель державної чи комунальної власності, або уповноваженої нею особи;

2) власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності (у разі поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок) або уповноваженої ними особи;

3) органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування (у разі формування земельних ділянок відповідно державної чи комунальної власності);

4) замовника технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель (у разі внесення до Державного земельного кадастру за результатами проведення інвентаризації земель масиву земель сільськогосподарського призначення відомостей про земельну ділянку, що входить до такого масиву).

Колегія суддів зауважує, що ТОВ "Ресіліент Стара Синява", купивши об`єкти нерухомого майна у лютому 2016 року не зверталося до Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області із заявою про скасування державної реєстрації земельної ділянки, площею 1,5156 га, кадастровий номер 6824455100:01:015:0285 на підставі частини 10 статті 24 Закону №3613-VI і пункту 114 Порядку № 1051.

Враховуючи те, що ТОВ "Ресіліент Стара Синява" з моменту придбання об`єктів нерухомого майна у лютому 2016 року і до моменту державної реєстрації прав та їх обтяжень на земельну ділянку за її власником - Старосинявською селищною радою Хмельницької області у травні 2018 року, не вчиняло жодних дій стосовно оформлення речових прав на земельну ділянку, на якій знаходяться належні позивачеві об`єкти нерухомості, Суд вважає, що державна кадастрова реєстрація земельної ділянки була вже реалізована при державній реєстрації права комунальної власності за селищною радою, тому вже не може бути скасована на підставі частини 10 статті 24 Закону № 3613-VI, пункту 114 Порядку № 1051.

Колегія суддів відхиляє посилання позивача на практику Верховного Суду, викладену у постанові від 24 квітня 2019 року у справі №826/4542/18, з огляду на відмінність фактичних обставин. Зокрема, у справі №826/4542/18 товариство оскаржувало дії Головного управління Держгеокадастру у м. Києві, які полягали у скасуванні державної реєстрації земельної ділянки, при цьому у судових рішеннях не зазначалося про завершення процедури формування земельної ділянки шляхом державної реєстрації на неї майнових прав та обмежень. Вказане не дозволяє аналогічно застосувати положення законодавства та, відповідно, правову позиції у справі №826/4542/18 до вибору і застосування норм права у справі №560/3765/18.

Щодо позовних вимог про скасування пунктів 6, 7, 8, 9, 10, 11 рішення тридцять другої чергової сесії сьомого скликання Старосинявської селищної ради Хмельницької області від 11 травня 2018 року № 10/2018, колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про похідний характер цієї позовної вимоги по відношенню до першої позовної вимоги.

Так, Старосинявська селищна рада Хмельницької області при прийнятті оскаржуваного рішення виходила з цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6824455100:01:015:0285, яке було у державному кадастровому реєстрі і яке було зазначено при державній реєстрації речових прав на земельну ділянку.

Дані державного земельного кадастру є офіційними даними щодо земельної ділянки, оскільки за визначенням статті 1 Закону № 3613-VI державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.

Вказані дані про земельну ділянку, які містилися у витягу з Державного земельного кадастрову були обов`язковими для Старосинявської селищної ради.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за покликанням: https://cutt.ly/z3PP5i9