Якщо узагальнено дати відповідь на це питання, то можна сказати що оренда та суборенда землі є тотожними, оскільки регулюють питання користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, з урахуванням зміни сторони у відповідних орендних правовідносинах.
Разом з тим, слід враховувати, що суборенда, як похідний правочин (право) має свої особливості з урахуванням осново правочину, договору оренди землі.
Особливості оренди та суборенди регулюються ЗК України та спеціальним законом «Про оренду землі».
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (далі – «Закон») оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Суборенді присвячена ст. 8 Закону. Відповідно до положень ч. 1 ст. 8 Закону, орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду, якщо це передбачено договором оренди, або за письмовою згодою орендодавця.
У ч. 2 цієї статті зазначено, що умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки та не суперечити йому. Окремо законодавець акцентує увагу на неможливості відступати від встановленого цільового призначення земельної ділянки.
Наведене вище означає, що договір суборенди земельної ділянки має похідний і залежний характер від договору оренди та його умов. Це також підтверджується положеннями ч. 3 і 4 ст. 8 Закону, відповідно до яких строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. Чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється у разі припинення договору оренди, після чого земельна ділянка повертається орендодавцеві відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону.
Окрему увагу необхідно звернути на плату за суборенду. Відповідно до п. 288.6. ст. 288 ПК України плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати. Незважаючи на таке формулювання цієї норми, вона стосується лише земель державної та комунальної власності. Таким чином, питання встановлення плати за суборенду земельних ділянок приватної власності є диспозитивним і встановлюються сторонами договірних відносин на основі принципу свободи договору.
На основі цього принципу суборендар земельної ділянки приватної власності, за наявності відповідного застереження в договорах оренди та суборенди, може вносити плату за суборенду безпосередньо орендодавцю (за договором оренди) в рахунок його розрахунків з орендарем (зазвичай на практиці так і відбувається).
Відповідь на питання підготував Дмитро Навроцький, адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ, керуючий партнер АО SENSUM
Зареєструватися на вебінар Дмитра Навроцького на тему: "Повноваження прокуратури на звернення до суду щодо захисту інтересів держави та строки звернення до суду". https://cutt.ly/D41Pwap
Нові публікації лектора:
Як зареєструвати право постійного користування на землю за ФГ після смерті засновника? https://cutt.ly/u41PpGZ
Земельні спори: щотижневий огляд практики Верховного Суду (08.02.2023-14.02.2023 року). https://cutt.ly/E41PkkO