Хто може припинити суборенду земельної ділянки? - адвокат Ян Білоголовий про розмежування «технічного» і «законодавчого» заявницького принципу
Останнім часом надходить чимало запитань з приводу суборенди земельних ділянок. Найбільша зацікавленість проявляється у визначенні заявника, який має право звернутись за припиненням права суборенди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Зокрема, виникають певні непорозуміння при тлумаченні норм законодавства.
Так, п.3 ч.1 ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» під заявником розуміють власника, іншого правонабувача, сторону правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право (у тому числі замовника будівництва, девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва), або уповноважені ними особи – у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
До іншого правонабувача, згідно п.4 ч.1 ст.2 вищезгаданого Закону, відноситься орендар, концесіонер, приватний партнер, суб’єкт іншого права, похідного від права власності, іпотекодержатель, спадкоємець (у разі оформлення спадщини, до складу якої входять речові права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації згідно із цим Законом).
Для того, щоб правильно визначитись з колом осіб, у яких в той чи інший момент виникають певні права, потрібно детально проаналізувати зміст ЗУ «Про оренду землі» (від 06.10.98 року № 161-XIV), який стосується суборенди земельних ділянок.
За ст. 8 Закону № 161-XIV орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Право суборенди земельної ділянки в обовʼязковому порядку підлягає державній реєстрації.
Особливі умови договірних відносин при суборенді полягають в наступному:
• умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому;
• строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі;
• у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Як ми бачимо, зі змісту ЗУ «Про оренду землі» можуть випливати дві ситуації, за яких можуть існувати різні заявники.
Перша ситуація
Власник земельної ділянки, маючи права володіння, користування та розпорядження ділянкою вирішив передати за плату права володіння та користування (право оренди) майбутньому орендарю. Між собою вони підписали договір оренди земельної ділянки, в якому передбачили, що орендар має повне право, без попереднього погодження з власником ділянки, передавати її в суборенду.
У такому випадку заявником щодо реєстрації права оренди може бути як власник ділянки, так і орендар.
У подальшому до орендаря звертається особа з пропозицією, яка б хотіла також використовувати цю ділянку. Орендар погоджується на пропозицію, стає суборендодавцем та передає суборендарю права володіння і користування на підставі договору суборенди.
У цьому випадку заявником щодо реєстрації права суборенди може бути як суборендодавець (орендар за договором оренди), так і суборендар.
Протягом певного часу, але поки існує діючий договір оренди, сторони договору суборенди вирішили його припинити. Для цього вони укладають додаткову угоду про припинення дії договору суборенди за згодою сторін, щоб до суборендодавця, як орендаря земельної ділянки, повернулись права володіння та користування.
У рамках цих відносин заявником щодо реєстрації припинення права суборенди може бути як суборендодавець, так і суборендар.
Власник же земельної ділянки не є стороною договору суборенди чи додаткової угоди, а тому не набуває права бути заявником при реєстрації припинення права суборенди.
Друга ситуація
Існує укладений договір оренди та суборенди, по яких в Державному реєстрі прав здійснено відповідну реєстрацію права.
Власник ділянки та її орендар, не обговорюючи це питання з суборендарем, вирішили припинити орендні відносини. З цією метою сторони укладають додаткову угоду до договору оренди та реєструють припинення права у Державному реєстрі прав.
Як зазначалось раніше у ст.8 ЗУ «Про оренду землі», з моменту припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Отже, в цьому випадку договір суборенди втрачає силу внаслідок прямої норми закону.
У такому випадку заявником щодо реєстрації припинення права суборенди може бути суборендодавець або суборендар, в силу набутих раніше прав, а також власник земельної ділянки – в силу прямої норми закону та повернення до нього прав володіння і користування.
На практиці ж у більшості випадків підчисткою «суборендних хвостів» займається власник земельної ділянки, який подає одночасно заяву на припинення права оренди та заяву на припинення права суборенди земельної ділянки.
P.S. У розмовах реєстратори поділяють таку логіку, проте зазначають, що ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не містить розмежування щодо «технічного» (коли де-юре суборенда припинилась) і законодавчого заявницького принципу.
У разі звернення власника земельної ділянки за припиненням права суборенди за умов, які зазначено в другій ситуації, реєстратори вимушені будуть відмовити, оскільки звернувся неналежний заявник.
Сподіваюсь, що Міністерство юстиції України у своїх розʼясненнях з часом дійде до такої простої логіки.
Матеріал підготував Ян Білоголовий, адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ