У продовження практики проведення щомісячних вебінарів оглядів судової практики та законодавства у сфері земельного права у Вищій школі адвокатури НААУ відбувся тематичний захід, присвячений ключовим правовим новелам, яких зазнала сфера земельного з початку 2024 року. Вебінар провів для колег Ян Білоголовий, адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ.

В огляді судової практики лектор звернув увагу слухачів на правові позиції Верховного Суду з наступних питань:

Державний акт на право постійного володіння землею – Постанова ВС КГС від 17 січня 2024 року у справі № 904/9070/21

5.4. Нікопольською райдержадміністрацією Нікопольському міськвиконкому Дніпропетровської області 27.10.1993 видано Державний акт на право постійного володіння землею, в якому вказано, що землеволодільцю надається у постійне володіння 181,22 га землі в межах згідно з планом землекористування; 3,70 га – сторонні землекористувачі; всього в плані 184,92  га; землю видано у постійне володіння для розміщення садових та городніх ділянок із включенням в межі міста Нікополь відповідно до рішення Придніпровської сільської ради народних депутатів від 30.09.1993 №74.  

6.46. … суди правильно встановили, що спірний Державний акт на право постійного володіння землею на момент його видачі вже не відповідав нормам земельного законодавства.

6.48. Суд також вважає за необхідне зазначити, що спірні правовідносини відбувались у 1993 році, в період значних змін у законодавчому регулюванні земельних правовідносин, зміни юридичних титулів, недостатнього рівня юридичної обізнаності не тільки населення, а й посадових осіб органів державної влади та місцевого самоврядування, формування нових органів державної влади, а отже певної юридичної та компетенційної невизначеності, що, природно, впливало й на рівень правозастосування в цій сфері.

6.50. Суд також враховує, що права на землю підпадають під категорію "майно" яке міститься у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції та є автономним поняттям, яке охоплює як «існуюче майно», так і активи, в тому числі позови, щодо яких заявник може стверджувати, що він має принаймні, "легітимні очікування".

6.53. …доходить висновку про те, що дії Нікопольської державної адміністрації, яка діяла від імені держави та припустилася помилки щодо неналежної форми державного акту, не можуть бути покладені у вину тільки Відповідача за встановлених обставин справи, активних дій, які вживалися при цьому учасниками спірних правовідносин. Додатково, Суд звертає увагу, що підставою для видачі спірного Державного акту було саме рішення Придніпровської сільської Ради народних депутатів …

6.57. … Суд доходить висновку про те, що з урахуванням наведених позицій Європейського Суду з прав людини, за умови відсутності встановлення протиправних дій як з боку учасників спірних правовідносин, так і відповідного державного органу, Виконавчий комітет з урахуванням принципу «належного урядування» набув право на майно саме на тому юридичному титулі на якому він був і зазначений у відповідному Державному акті – право постійного володіння землею та має права та обов`язки щодо його використання, які відповідають саме такому праву.

Натомість зазначене спростовує доводи Відповідача про те, що він набув саме право постійного користування земельною ділянкою, як такі, що не відповідають як критерію «легітимного очікування», так і відповідному земельному законодавству, а також діям відповідних державних органів та поведінці Виконавчого комітету.

Строк дії договору оренди землі – Постанова ВП ВС від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22

Якщо:

-  договір оренди землі укладено 17.11.2020 року строком на 1 рік;

- пунктом 37 Договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації;

- 24.05.2021 Товариство на підставі Договору здійснило реєстрацію права оренди Земельної ділянки 1 у Реєстрі. (За відомостями Реєстру дата початку дії Договору 17.11.2020, а дата завершення - 17.11.2021).

- 22.11.2021 в присутності представника Товариства на 19-й сесії VIII скликання Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію Договору у зв'язку із закінченням строку, на який його укладено, а також доручила відділу юридичної роботи, податків та земельних ресурсів звернутися до державного реєстратора для внесення відомостей про припинення права оренди.

То:

-  слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов'язки у зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору);

- сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов'язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7-7.10 постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22-25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17;

- Велика Палата Верховного Суду зауважує, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

У постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними; 

- Велика Палата Верховного Суду вважає, що викладена у пункті 37 Договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії Договору.

Сторони Договору скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (17.11.2020), що відповідає вимогам абзацу третього частини першої статті 15 Закону № 161-XIV, і саме з цієї дати відповідно до другого речення частини першої статті 19 цього Закону слід обчислювати річний строк дії цього правочину.

Оренда землі: дійсність правовідносин – Постанова ВС КЦС від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21

- договір оренди підписано 21.07.2012 (на 10 років), державну реєстрацію договору не здійснено;

- 14.08.2015 проведено державну реєстрацію права оренди;

- позивачка (орендодавець) систематично отримувала від відповідача (орендаря) орендну плату, то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Крім того суди не врахували, що дії ОСОБА_1, яка 21 липня 2012 року підписала з відповідачем новий договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, а згодом пред'явила позов про витребування земельної ділянки, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними.

Підсумовуючи, Верховний Суд зробив висновок, що за встановлених судами фактичних обставин у справі, що переглядається, між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, про що свідчить користування орендарем земельною ділянкою та виплата орендодавцеві орендної плати.

Належний спосіб захисту при поновленні договору оренди землі – Постанова ВС КЦС від 29 березня 2024 року у справі № 538/378/23

Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла також у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Отже, задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій вказаних приписів та висновків не врахували та помилково дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договорів оренди поновленими, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

Формування ділянки та сплата земельного податку – Постанова ВС КАС від 18 січня 2024 року у справі № 260/3056/20

34. Спірним питанням у цій справі є правомірність дій Департаменту земельних ресурсів щодо формування у 2019-2020 роках довідок (витягів) про нормативну грошову оцінку земельних ділянок № 62:068:0141 площею 1378,30 м кв. та № 62:068:0166 площею 877,33 м кв. у АДРЕСА_1, з урахуванням того, що ці земельні ділянки не були сформовані як об'єкти права власності або користування, їм не було присвоєно кадастровий номер, а також не здійснено державну реєстрацію за позивачкою чи іншими особами права користування цими земельними ділянками.

45. Згідно з пунктом 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

47. Отже, з визначенням меж та присвоєнням кадастрового номеру за змістом наведених норм права земельна ділянка може бути об'єктом права власності або користування за умови її формування у встановленому порядку.

Виключення становлять ті земельні ділянки, право власності або користування на які виникло до 2004 року; останні вважаються сформованими як об'єкт цивільних прав незалежно від присвоєння кадастрового номера.

При цьому право власності або користування на земельну ділянку, розташовану під об'єктом нерухомого майна, переходить разом із переходом права власності на відповідний об'єкт.

Спадкування фермерського господарства іноземцем – Постанова ВС КЦС від 24 січня 2024 у справі № 532/1013/22Заявлені в цій справі позовні вимоги полягають у визнанні за позивачкою права засновника СФГ «…», яке зареєстроване в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України за ідентифікаційним кодом …, отже, спадкування цього майна регулюється правом України.

У законодавстві України відсутні спеціальні обмеження на спадкування іноземцями права засновника фермерського господарства, оскільки вимоги статті 23 Закону № 973-IV передбачають успадкування фермерського господарства відповідно до закону, а ЦК України (книга шоста, спадкове право) не встановлює спеціальний порядок успадкування фермерського господарства.

Нормативні вимоги не дозволяють іноземцями засновувати СФГ. Відповідна вимога однозначно та в імперативній формі закріплена законом лише для тих осіб, які створюють фермерське господарство, але жодним чином не обмежує можливість набувати прав засновника фермерських господарств у порядку спадкування за законом.

З огляду на зазначене суд апеляційної інстанції підставно відхилив доводи відповідача про те, що позивачка як громадянка іншої держави не може бути спадкоємицею права засновника фермерського господарства.

Подвійні кадастрові номери при спадкуванні – Постанова ВС КЦС від 10 квітня 2024 року у справі № 583/4876/20

У зв’язку із розбіжностями в документах неможливо оформити спадкові права за законом на земельні ділянки після смерті ОСОБА_3, померлого ІНФОРМАЦІЯ_1, та видати свідоцтво про право на спадщину за законом.

Земельні ділянки, що належать відповідачці ОСОБА_2 та земельні ділянки, з приводу яких звернулася за захистом свого права позивачка ОСОБА_1, є різними земельними ділянками, з різними межами та конфігурацією, однак з однаковими кадастровими номерами.

Судами попередніх інстанцій обґрунтовано зазначено, що отримане ОСОБА_2 у 2003 році свідоцтво про право на спадщину за законом після смерті чоловіка ОСОБА_5 на земельні ділянки площею 3,2454 га, кадастровий номер 5920385800:01:001:0912, та площею 0,4055 га, кадастровий номер 5920385800:01:001:0953, ніким не оспорюється та на даний час є чинним.

Отже, ОСОБА_2 на законних підставах володіє спірними земельними ділянками.

Відеофрагмент доступний для перегляду на сторінці Вищої школи адвокатури НААУ у Facebook: https://tinyurl.com/yc6u4r5s

Матеріал на сторінці Advokat Post: https://tinyurl.com/4789uymd

Цікаві публікації лектора:

·Приватизація землі під час воєнного стану та після його скасування. https://tinyurl.com/2s442r88

·Строк дії договору оренди землі. І знову про важливе. https://tinyurl.com/nd88t62n

Більше про заходи з підвищення кваліфікації адвокатів у розкладі Вищої школи адвокатури НААУ: https://cutt.ly/g9AAiVQ