📌Короткий зміст позовної заяви:
У серпні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» (далі - ТОВ «СП «Фермер», товариство) про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації договору оренди землі та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що він є власником земельної ділянки, площею 4,810 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1222382500:02:002:0333, що розташована на території Магдалинівської селищної ради Новомосковського району Дніпропетровської області (далі - Магдалинівська СР), до зміни назви - Жданівська сільська рада Магдалинівського району Дніпропетровської області(далі - Жданівська СР), на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серія IV-ДП № 047528, виданого 02 березня 2001 року Жданівською СР. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1222382500:026002:0333, за ним здійснена 15 листопада 2017 року, номер запису про право власності 23513481.
У вересні 2006 року до його матері - ОСОБА_2 , звернулися представники ТОВ «СП «Фермер»із пропозицією укласти з ними договір оренди вказаної вище земельної ділянки, належної йому на праві власності.
ОСОБА_2 погодилася на пропозицію представників товариства та замість нього підписала договір оренди земельної ділянки від 30 вересня 2006 року, строком на 7 років, про що йому відомо не було, як і не були відомі йому ані обставини, ані умови укладення договору оренди.
В аналогічний спосіб було виготовлено акт встановлення меж земельної ділянки та розрахунок з орендної плати від імені власника земельної ділянки, за підписом ОСОБА_2 замість нього.
Договір оренди земельної ділянки від 30 вересня 2006 року зареєстровано 05 лютого 2007 року Магдалинівським відділом Дніпропетровської філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» за № 040712300205.
Зазначав, що саме його мати ( ОСОБА_2 ) підписала вказаний договір оренди земельної ділянки, так як представники товариства ввели її в оману, і, як наслідок, було введено в оману і його, оскільки оспорюваний договір підписаний замість нього неуповноваженою на те особою. Він не виражав свою волю при укладанні договору оренди від 30 вересня 2006 року, що порушує його права, як власника земельної ділянки.
Уважав, що йому, як власнику земельної ділянки, кадастровий номер 1222382500:02:002:0333, необхідно захистити своє порушене право, яке полягає
у безпідставному утриманні товариством належної йому земельної ділянки, шляхом звернення до суду з позовом про визнання оскаржуваного договору недійсним, скасування його державної реєстрації та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Оскільки оскаржуваний договір оренди відповідно до вимог закону є недійсним, на його думку, скасуванню також підлягають і всі державні реєстрації додаткових угод, укладених до вказаного договору, оскільки вони, у свою чергу, є додатками та невід`ємними частинами основного договору.
У зв`язку із зазначеним ОСОБА_1 просив суд:
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1222382500:02:002:0333, укладений 30 вересня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СП «Фермер»», відомості про який зареєстровано державним підприємством «Центр державного земельного кадастру» 05 лютого 2007 року за № 04012300205 та скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 23513561 від 15 листопада 2017 року;
- скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, площею 4,810 га, кадастровий номер 1222382500:02:002:0333, згідно з: договором оренди земельної ділянки, виданого 30 вересня 2006 року; додаткової угоди, серія та номер 1, виданої 07 листопада 2011 року; додаткової угоди № 2/475/17, виданої 04 вересня 2017 року; додаткової угоди № 3/17/21, виданої 01 липня 2021 року, укладених між ним та ТОВ «СП «Фермер», здійснену на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про інше речове право 23513561, дата державної реєстрації 15 листопада 2017 року;
- усунути йому перешкоди у здійсненні права власності (права володіння, користування і розпорядження) земельною ділянкою, площею 4,810 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1222382500:02:002:0333, що розташована на території Магдалинівської СР, шляхом зобов`язання ТОВ «СП «Фермер» звільнити вказану земельну ділянку від власних працівників, сільськогосподарської техніки та обладнання, сільськогосподарських культур, надавши безперешкодний доступ до земельної ділянки.
📌Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій:
Рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 12 лютого 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 05 червня 2024 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Салтисюка Ю. В., залишено без задоволення. Рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 12 лютого 2024 року залишено без змін.
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що договір оренди земельної ділянки, хоча і не був підписаний позивачем, що не заперечується сторонами, проте останній був обізнаний щодо його укладення, йому були відомі його умови, він особисто вносив зміни до умов договору шляхом укладення додаткових угод до нього та регулярно отримував орендну плату. Договір оренди землі не може вважатися неукладеним, так як виконувався сторонами.
З моменту укладення договору оренди землі до звернення ОСОБА_1 до суду із позовом про визнання його недійсним минуло понад 17 років, весь цей час сторони виконували умови договору, його дійсність позивачем не оспорювалася.
Дії позивача, який не оспорює факт підписання додаткових угод до договору оренди земельної ділянки, а також факт отримання орендної плати за умовами договору, стверджуючи, що договір між сторонами є недійсним, недобросовісні. При цьому вимоги ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки згідно з договором оренди земельної ділянки та додаткових угод, а також про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою також указують на його недобросовісну поведінку. Тому обставини, викладені у позові ОСОБА_1 , на думку суду, суперечать попередній поведінці позивача, який передав земельну ділянку в користування відповідача, уклав додаткові угоди з відповідачем та регулярно отримував плату за користування земельною ділянкою.
Суди попередніх інстанцій не застосували строк позовної давності у зв`язку із встановленням відсутності порушення прав позивача. При вирішення спору суди попередніх інстанцій застосували норми ЦК України та Закону України «Про оренду землі», послалися на відповідну практику Верховного Суду.
📌Короткий зміст вимог касаційної скарги:
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Салтисюка Ю. В., мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, помилково не прийняв до уваги той факт, що первісний договір оренди земельної ділянки було підписано не позивачем, а його матір`ю - ОСОБА_2 та, відповідно, передано відповідачеві у користування, без погодження із ОСОБА_1, який є власником спірної земельної ділянки, на що позивач неодноразово звертав увагу судів попередніх інстанцій.
Оскільки ОСОБА_2 не мала повноважень на укладення договору оренди землі щодо земельної ділянки, власником якої є позивач, а також з урахуванням того, що позивачем договір оренди землі не підписувався, такий договір є недійсним в силу вимог закону.
Крім того, позивач не був ознайомлений із істотними умовами договору землі, він не володів інформацією про укладення цього договору, всі рішення стосовно його укладення та підписання були прийняті одноособово його матір`ю - ОСОБА_2 , без його згоди.
Суди попередніх інстанцій не надали оцінку спірному договору саме в контексті його відповідності закону та зробили помилкові висновки про наявність волевиявлення позивача на укладення та подальше виконання договору саме в межах тих істотних умов, які були визначені в спірному договорі. Посилається на відповідну судову практику Верховного Суду.
📌Позиція Верховного Суду:
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
У частині першій статті 4, частині першій статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.
Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність (частина перша статті 206 ЦК України).
У частині першій статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно із частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до абзацу першого частини першої, абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
У частині першій статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
Не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)).
У справі, яка переглядається Верховним Судом, судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею 4,810 га, кадастровий номер 1222382500:02:002:0333, на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку від 02 березня 2001 року. Державну реєстрація права власності на вказану земельну ділянкуьза позивачем здійснено 15 листопада 2017 року.ь30 вересня 2006 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «СП «Фермер», як орендарем, укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на 7 років. Цей договір оренди земельної ділянки зареєстрований Магдалинівським відділом Дніпропетровської філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 05 лютого 2007 року.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що зазначений договір оренди земельної ділянки підписаний не позивачем, а його матір`ю - ОСОБА_2.
Тобто ОСОБА_1 , власник земельної ділянки, не підписував договір оренди земельної ділянки з товариством. Разом із цим, у подальшому позивач, як особисто, так і через представника, укладав з товариством додаткові угоди до вищевказаного договору оренди. Крім того, позивач отримував орендну плату від відповідача на виконання вказаного договору оренди земельної ділянки.
Вищевказані факти підтверджуються наявними у матеріалах справи доказами та визнаються сторонами.
📌Висновок:
З урахуванням наведеного, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, обґрунтовано відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 . Судами попередніх інстанцій правильно встановлено фактичні обставини справи, вірно враховано факт виконання сторонами умов договору оренди земельної ділянки, отримання позивачем орендної плати від відповідача, внесення позивачем змін до договору.
Установлені вище факти вказують на те, що між сторонами фактично виникли та існували правові відносини щодо оренди землі.
Встановивши, що позивач, пред`явивши позов, діяв недобросовісно, оскільки був обізнаний з умовами договору оренди земельної ділянки, вносив до нього зміни, отримував орендну плату за користування земельною ділянкою, дозволяв її фактичне використання орендарем, суди дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оцінивши у сукупності усі подані сторонами докази та їхню поведінку у спірних правовідносинах.
Таким чином, суди правильно вирішили спір та вірно відмовили у задоволенні позову.
Доводи касаційної скарги зводяться до власного тлумачення норм права та незгоди з ухваленими судовими рішеннями по суті вирішення спору, що не може бути правовою підставою для скасування оскаржуваних судових рішень.
Отже, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Такі висновки узгоджуються із судовою практикою Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, яка є сталою та сформованою.