Лектор докладно проаналізував разом з учасниками щоквартальний огляд судової практики та законодавства у сфері земельного права, а саме:

1. Зміни в земельному законодавстві України.

2. Перспективне законодавство.

3. Актуальна практика ВС у земельних спорах.

У рамках характеристики судової практики та законодавства у сфері земельного права акцентовано на наступному:

1. Поновлення договору оренди землі

• Ст.19 ЗУ «Про оренду землі»

Перший: якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. З моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, передану в оренду особою, яка управляє спадщиною, або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

• Абзац 4 Розділу IX Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі»

Другий (до 16.07.2020 року): Якщо договір оренди землі було укладено до 16 липня 2020 року, він містить умову про поновлення договору оренди землі (наприклад, як це передбачено статтею 33 Закону України «Про оренду землі»), в подальшому (з 16 липня 2020 року) до нього не вносились зміни щодо поновлення договорів оренди землі, які передбачено статтею 126-1 Земельного кодексу України, то поновлення таких договорів здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

• Ст. 126-1 ЗКУ

Третій (з 16.07.2020 року): Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

У разі відсутності заяви однієї зі сторон за місяць про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору, державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

• ВС КГС, 17.07.2024 року, справа № 911/1284/23

За умови відсутності рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відповідною відміткою про вручення поштового відправлення адресатові або поштове відправлення з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з відсутністю інформації про його отримання, разом з поштовим конвертом та довідкою з визначенням підстав такого неотримання, висновки судів попередніх інстанцій є передчасними.

2. Строки прийняття спадщини

• ВС КЦС, 25.07.2024 року, справа № 748/2841/23

Касаційний суд вже звертав увагу, що строк як часова категорія характеризується не тільки початковим, а й кінцевим моментом. Для правильного обчислення різних видів строків важливе значення має визначення початок їх перебігу. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок. Тобто день, в якому безпосередньо мав місце момент початку перебігу строку, при обчисленні останнього не враховується. Положення статті 253 ЦК України поширюються й на інші випадки встановлення початку перебігу строків.

Касаційний суд акцентував увагу, що з урахуванням принципу розумності, що в окремих положеннях ЦК міститься правило про визначення перебігу строку «від дня» чи «з часу», а не «від наступного дня». Такий прийом законодавчої техніки законодавець застосував, керуючись принципом економії нормативного матеріалу, проте він жодним не змінює загального правила передбаченого в статті 253 ЦК України. Тому початок перебіг строку для прийняття спадщини починається з наступного дня після відповідної календарної дати, тобто строк для прийняття спадщини має обчислюватись з наступного дня після дня смерті особи або оголошення її померлою.

В цій справі спадщина відкрилася 16 вересня 2022 року.

Перебіг строку на прийняття спадщини розпочався 17 вересня 2022 року.

Останнім днем строку на прийняття спадщини було 17 березня 2023 року.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 липня 2024 року в справі № 522/13476/23 вказано, що:

64. Слід звернути увагу, що у пункті 3 постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» (в редакції, чинній на момент відкриття спадщини) було зазначено, що перебіг строку для прийняття спадщини або відмови від її прийняття зупиняється на час дії воєнного стану, але не більше ніж на чотири місяці. Свідоцтво про право на спадщину видається спадкоємцям після закінчення строку для прийняття спадщини.

65. Верховний Суд у постанові від 25 січня 2023 року № 676/47/21 дійшов висновку, що пункт 3 постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) суперечить статтям 1270, 1272 ЦК України, а тому не підлягає застосуванню.

3. Землі фермерського господарства

• ВС КГС, 17.09.2024 року, справа № 922/1830/19

1. Перед Верховним Судом у цій справі постали такі питання: 1.1. Чи є договір оренди землі, укладений до набрання чинності Законом України від 18.02.2016 № 1012-VIII "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів", тобто у період, коли законодавством допускалося надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства без проведення земельних торгів, недійсним (оспорюваним) чи нікчемним, за умов повторного надання земельної ділянки фізичній особі для створення фермерського господарства;

1.2. Хто є відповідачем за вимогою про повернення земельної ділянки внаслідок визнання недійсним договору оренди землі коли земельна ділянка надавалася фізичній особі для створення фермерського господарства, ця фізична особа чи створене нею фермерське господарство;

Можна дійти висновку, що Велика Палата Верховного Суду дотримується правової позиції, що договір оренди землі укладений в період коли законодавством загалом допускалося надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства без проведення земельних торгів, за умов повторного надання земельної ділянки фізичній особі для створення фермерського господарства є оспорюваним, чим і спростовуються висновки апеляційної інстанції у цій справі про нікчемність договору оренди землі.

Верховний Суд вважає, що повторна реалізація громадянкою (ОСОБА_1) права на отримання земельної ділянки з метою створення нового фермерського господарства без проведення земельних торгів є порушенням порядку, передбаченого положеннями статей 116, 118, 121, 123, 134 ЗК України та спеціальними нормами статей 7, 12 Закону України "Про фермерське господарство", оскільки право на безоплатне отримання земельної ділянки державної власності одного виду вона мала можливість використати лише один раз. У зв`язку із цим, наявні підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 29.12.2014, укладеного між ГУ Держземагенства у Харківській області та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки площею 65,7339 га, в тому числі: земельна ділянка площею 9,1973 га, земельна ділянка площею 16,5371 га, земельна ділянка площею 39,9995 га.

4. Перехід права власності на комунальну землю

У справі, яка переглядається, встановлено, що земельна ділянка площею 0,0509га розташована по АДРЕСА_1 , відноситься до земель комунальної власності.

Право постійного користування зазначеною земельною ділянкою за КНП «Ямпільська територіальна лікарня» Ямпільської міської ради було припинено 01 вересня 2023 року на підставі рішення органу місцевого самоврядування щодо об`єкта речового права від 22 липня 2015 року № 1942, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав.

Частиною першою статті 120 ЗК України передбачено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення.

Аналіз вказаної норми закону свідчить про те, що ця норма може застосовуватись у разі, якщо об`єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці, крім земель державної, комунальної власності.

Тобто частина 11 статті 120 ЗК України передбачає для власника (набувача) об`єкта нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці державної або комунальної власності, три варіанти набуття у власність або користування земельної ділянки державної або комунальної власності:

- стаття 118 ЗК України (порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами);

- стаття 123 ЗК України (порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування);

- стаття 128 ЗК України (порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам).

Апеляційний суд дійшов помилкового висновку щодо застосування статті 377 ЦК України та частини першої статті 120 ЗК України до спірних правовідносин та про наявність у ОСОБА_1 права отримати у власність земельну ділянку площею 0,0509 га, кадастровий номер 0525610100:01:003:0103 у порядку безоплатної приватизації відповідно до частини одинадцятої статті 120 ЗК України.

5. Повноваження начальника військової адміністрації щодо відчуження з комунальної власності земельних ділянок в умовах воєнного стану

07.07.2023 позивач звернулась до відповідача з заявою про передачу в безоплатну власність земельної ділянки з кадастровим номером 1413200000:14:014:0859 площею 0,0647 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) по АДРЕСА_1, площею 0,0647 га з кадастровим номером 1413200000:14:014:0859.

Розпорядженням відповідача від 17.07.2023 №926рг позивачу відмовлено в передачі безоплатно у власність земельної ділянки площею 0,0647 га з кадастровим номером 1413200000:14:014:0859 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) по АДРЕСА_1 у зв`язку з відсутністю повноважень у військових адміністрацій населених пунктів вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок відповідно до пункту 26 частини 2 статті 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» від 12.05.2015 №389-VIII (далі - Закон №389-VIII).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив із правомірності відмови у передачі у власність земельної ділянки, оскільки така земельна ділянка є комунальною власністю, заборона на відчуження якої встановлена пунктом 26 частини 2 статті 15 Закону №389-VIII.

Водночас, у спірному випадку положення пункту 26 частини 2 статті 15 Закону №389-VIII (Про правовий режим воєнного стану) обмежує начальника військової адміністрації (Покровської міської військової адміністрації Покровського району Донецької області) у повноваженнях вирішення питань у земельних правовідносинах, забороняючи вирішувати питання відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік.

В умовах воєнного стану Закон №389-VIII є спеціальним по відношенню до ЗК України та потребує комплексного застосування при визначенні повноважень начальника військової адміністрації з урахуванням усіх обмежень, що передбачені як ЗК України, так і Законом №389-VIII.

У ситуації, коли Закон №389-VIII наділяє відповідними повноваженнями військові адміністрації населених пунктів (стаття 15 цього Закону), однак з певними обмеженнями, постановою ВРУ не можуть бути зменшені чи скасовані такі обмеження компетенції військових адміністрацій.

Відтак, приймаючи спірне рішення відповідач діяв у відповідності до положень Закон №389-VIII, оскільки інших альтернативних дій військова адміністрація не вправі була вчиняти.

6. Перехід прав на землю

• ВС КЦС, 17 липня 2024 року, справа № 278/3388/20

З огляду на те, що ОСОБА_2 на час набуття права власності на спірну земельну ділянку належало лише 4/9 частки у садовому будинку, який розташований на такій земельній ділянці, правильними є висновки судів попередніх інстанцій про те, що земельну ділянку під будинком вона мала права отримати у власність у розмірі, пропорційному розміру її частки у праві власності на будинок.

Суди попередніх інстанцій дійшли законного та обґрунтованого висновку про наявність підстав для визнання незаконним та скасування наказу ГУ Держгеокадастру у Житомирській області № 6-6714-17-СГ від 11 грудня 2017 року «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність» в частині передачі у власність ОСОБА_2 5/9 ідеальних часток цієїї земельної ділянки, а також припинення права власності її онуки ОСОБА_3 , із скасуванням відомостей у державних реєстрах на спірну частину земельної ділянки.

7. Земельні ділянки ОСББ

• ВС КЦС, 14.08.2024 року, справа № 442/1888/23

Земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія належать на праві спільної сумісної власності співвласникам жилого будинку, які визначають порядок їх використання. Використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням.

Право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їхньою згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об’єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандуса) має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об’єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку.

8. Приватизація землі

• ВС КАС, 10 жовтня 2024 року, справа № 580/381/21

Маючи намір отримати безоплатно у власність земельну ділянку зацікавлена особа звертається до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із відповідним клопотанням, в якому, серед іншого, обов`язково зазначається орієнтовний розмір бажаної земельної ділянки.

Своєю чергою, розмір земельної ділянки, що передається безоплатно громадянину у власність для ведення особистого селянського господарства, не може перевищувати 2,0 гектара.

Позивач у заяві від 05.05.2020 просив надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності для ведення особистого селянського господарства за рахунок земель сільськогосподарського призначення орієнтовною площею 2,6 га, що суперечить законодавству.

Твердження скаржника про те, що у клопотанні від 05.05.2020 мала місце технічна помилка в частині зазначення розміру бажаної до відведення земельної ділянки не беруться колегією суддів до уваги, оскільки такі доводи жодними доказами не підтверджені: у позивача була реальна можливість виправити таку помилку протягом строку розгляду відповідачем порушеного у клопотанні питання, проте доказів вчинення відповідних дій, з метою приведення звернення до вимог законодавства, позивач суду не надав.

9. Розірвання договору оренди землі внаслідок зміни власника

• ВС КЦС, 09.10.2024 року, справа № 689/1478/23

Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з пунктом 36 договору оренди земельної ділянки перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни або розірвання договору.

З указаного вище слідує, що умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов. Положення пункту 36 договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину.

10. Огляд законодавства

1. Нацбанк зможе набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення у разі звернення стягнення як на предмет застави Верховна Рада прийняла у другому читанні законопроект 11043 щодо удосконалення функцій Нацбанку з державного регулювання ринків фінансових послуг.

2. 14.10.2024 року Головою Верховної Ради України підписано текст Закону України №3993-IX (Законопроєкт № 11150) Пропозиції Президента України до Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин.

3. «Самобуди» забиратимуть у власність громад — проект.

4. МВС та Нацполіція зможуть будувати свої установи на землях природних заповідників і лісів – прийнято закон. Так, Верховна Рада 4 вересня прийняла в цілому як закон законопроект №11335 щодо удосконалення механізму забезпечення землями сил оборони.

5. Єдиний державний реєстр адрес (ЄДРА) В Україні створено Єдиний державний реєстр адрес (ЄДРА), мета якого полягає в систематизації адресної інформації та створенні єдиного достовірного джерела адресних даних, де кожен населений пункт, кожна вулиця, будівля чи споруда матиме унікальний ідентифікатор.

Першоджерело: https://tinyurl.com/2yub4umv