Чи може договір про встановлення емфітевзису, який був за домовленістю сторін укладений в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, розірваний у письмовій формі без нотаріального посвідчення? – відповідь на це питання пропонуємо отримати в Постанові КЦС ВС від 23.05.2024 у справі № 518/520/20 (https://tinyurl.com/ycyyb857), огляд якої підготував у своєму Телеграм-каналі «Трохи про приватне право» (https://t.me/glossema) суддя КЦС ВС, кандидат юридичних наук, доцент Василь Крат. 

У справі, що переглядається: суд першої інстанції міркував так, що недодержання погодженої сторонами в договорі форми розірвання договору з обов’язковим нотаріальним посвідченням, має наслідком його нікчемність; апеляційний суд натомість, вважав, що оскільки законом не встановлено обов’язковості нотаріального посвідчення договору емфітевзису, відсутні підстави нікчемності (недійсності в силу закону) угоди про розірвання договору емфітевзису; касаційний суд погодився з висновками апеляційного суду з таких підстав.

Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу (частина п’ята статті 102-1 ЗК України, в редакції чинній на момент виникнення спірних відносин).

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Вимога про нотаріальне посвідчення має прямо бути передбачена в тій чи іншій імперативній нормі закону і тільки в тому разі можна вести мову про застосування частини першої статті 220 ЦК України. Тобто, як нікчемний може бути кваліфікований лише договір, для якого імперативною нормою закону визначено обов’язковість вчинення відповідного договору в письмовій формі з нотаріальним посвідченням (наприклад, стаття 657 ЦК України, стаття 745 ЦК України).

У главі 33 ЦК не міститься окремих застережень щодо форми договору про встановлення емфітевзису. Це свідчить про те, що за відсутності окремих приписів підлягають застосуванню загальні правила про форму правочину (статті 205 - 209 ЦК) та договору (стаття 639 ЦК України). 

На рівні імперативної норми закону не передбачено вчинення договору про встановлення емфітевзису та/або його розірвання за домовленістю сторін в письмовій формі з нотаріальним посвідченням.

Сторони можуть домовитися про вчинення договору про встановлення емфітевзису та/або його розірвання за домовленістю сторін в письмовій формі з нотаріальним посвідченням.

По своїй суті положення статті 654 ЦК України є диспозитивними. Про це свідчить, зокрема, загальна направленість норм договірного права в ЦК, як основному регуляторі приватних відносин, так і те, що в самій нормі законодавець допускає встановлення іншого правила такими регуляторами як договір, норма закону чи звичай ділового обороту.

Касаційний суд акцентує увагу, що недотримання правил диспозитивної норми не може зумовлювати такий «суровий» та «нищівний» наслідок для правочину (договору) як нікчемність. Тому якщо договір про встановлення емфітевзису був за домовленістю сторін укладений в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, то правило статті 654 ЦК України не може бути кваліфікованим як вимога закону про нотаріальне посвідчення договору про розірвання договору про встановлення емфітевзису, недодержання якої відповідно до статті 220 ЦК України має наслідком нікчемність договору (див. подібний висновок щодо застосування статті 654 ЦК України в постанові Верховного Суду від 15 лютого 2023 року в справі № 472/491/19 (провадження № 61-3385св21)). (https://tinyurl.com/57hep4c5).

Першоджерело: https://t.me/glossema/1939