З початком широкомасштабного вторгнення російської федерації, окрім військових об’єктів та об’єктів критичної інфраструктури, в значній мірі постраждав житловий фонд. Адвокати по всій Україні все більше отримують звернень щодо компенсації за пошкоджене або знищене майно. Так який механізм відшкодування завданої шкоди власникам зруйнованого житла?
На сьогодні, у прагненні врегулювати це питання, законодавцем прийнято ряд нормативно-правових актів. Серед них Закон України від 23.02.2023 № 2923 «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» та постанова Кабінету Міністрів України від 30.05.2023 № 600 «Про затвердження Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна».
Якщо Закон № 2923 визначає загальні правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, з дня введення воєнного стану в Україні, то постанова № 600 затвердила безпосередньо порядок і алгоритм призначення компенсації.
Варто розпочати з того, що в Україні створюється Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, який являтиме собою єдину державну інформаційно-комунікаційну систему, призначену для збирання, накопичення, обліку, обробки, зберігання та захисту інформації (документів) про рухоме та нерухоме майно, пошкоджене та знищене внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, осіб, майно яких пошкоджено або знищено, матеріальну шкоду (у тому числі збитки), завдану внаслідок пошкодження та знищення такого майна, компенсацію за пошкодження та знищення такого майна, фінансування відновлення пошкодженого та знищеного майна, а також іншої інформації (документів), визначеної Законом № 2923.
Крім того, при виконавчих органах місцевого самоврядування, військових адміністраціях або військово-цивільних адміністраціях населених пунктів створюються Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, на які в подальшому покладатиметься ключова роль при вирішенні питання призначення компенсації та її розміру, оскільки саме за результатом роботи Комісії буде вирішуватися питання — зруйноване майно чи пошкоджене, проводитиметься розрахунок та вноситимуться дані у запропоновані Порядком формули обрахунку розміру відшкодування.
На нашу думку, основною проблемою у роботі цих Комісій буде відсутність у штаті таких органів професійних інженерів або будівельників.
Повертаючись до питання Державного реєстру, а точніше до питання його наповнення, то відповідні дані власники пошкодженого або знищеного житла зможуть внести шляхом звернення з заявою про надання компенсації за вибором заявника:
— в електронній формі — засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг (далі — Портал Дія), зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія (Дія);
— у паперовій формі — через центр надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріуса.
За результатами такого звернення — в якій би формі воно не вчинялося — майно буде внесено до реєстру, а зверненню присвоєно цифровий код заяви про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна (далі — цифровий код) — код, зчитування якого відповідним пристроєм та/або розпізнавання програмними засобами дає можливість ознайомитися з актуальною інформацією про стан розгляду заяви про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна.
Тож хто може звернутися з заявою про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна? З власниками житла все більш-менш зрозуміло. Але на практиці є мільйон випадків, коли право власності «існує» у, так би мовити, незавершеному стані. Маємо на увазі, неоформлену спадщину, об’єкти незавершеного будівництва та таке інше.
У цьому питанні Закон № 2923 є досить пропрацьований законодавцем і передбачає, що отримувачами компенсації за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна (далі — отримувачі компенсації) є:
1) фізичні особи — громадяни України, які є:
а) власниками пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна;
б) замовниками будівництва — у разі отримання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна, визначені п.п. «б» п. 6 ч. 1 ст. 1 цього Закону, або за знищені об’єкти нерухомого майна, визначені п.п. «б» п. 4 ч. 1 ст. 1 цього Закону;
в) власниками спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти житлової нерухомості або особами, які сплатили часткову ціну такого об’єкта та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав на такий об’єкт відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», — у разі отримання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна, визначені п.п. «в» п. 6 ч. 1 ст. 1 цього Закону, або за знищені об’єкти нерухомого майна, визначені п.п. «в» п. 4 ч. 1 ст. 1 цього Закону;
г) особами, які здійснили інвестування/фінансування будівництва об’єктів будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», — у разі отримання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна, визначені п.п. «в» п. 6 ч. 1 ст. 1 цього Закону, або за знищені об’єкти нерухомого майна, визначені п.п. «в» п. 4 ч. 1 ст. 1 цього Закону;
ґ) членами житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього, — у разі отримання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна, визначені пп. «а» — «в» п. 6 ч.1 ст. 1 цього Закону, або за знищені об’єкти нерухомого майна, визначені п. 4 ч.1 ст. 1 цього Закону;
д) спадкоємцями осіб, визначених пп. «а» — «ґ» цього пункту.
2) об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків, особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (у разі якщо співвласники самостійно здійснюють утримання багатоквартирного будинку та в цьому будинку не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, не призначено управителя, відсутній житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснює його утримання), — у разі отримання компенсації за пошкоджене спільне майно багатоквартирного будинку.
А також обумовлено, що Кабінетом Міністрів України в Порядку надання компенсації за пошкоджене/ знищене майно можуть визначатися додаткові категорії осіб, яким може надаватися компенсація за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна.
Яка виникає проблематика при поданні заяв на практиці? В основному, це невідповідність правоустановчих документів. Здебільшого, це стосується об’єктів нерухомого майна, право власності на які зареєстровано або виникло до 01.01.2013, тобто до початку дії Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», коли реєстрація відбувалася «вручну» і мали місце багато помилок та неузгодженостей («задвоєння» поштових адрес, помилки в літерах прізвищ власників, ідентифікація об’єкта — будинок/квартира — та таке інше). Нині всі ці неточності доводиться усувати, аби успішно зареєструвати майно у Державному реєстрі знищеного чи пошкодженого майна, що спричиняє додаткове фінансове навантаження на власника, який і без того втратив житло.
Коли розібралися у питаннях «Хто? Коли? І Куди може звертатися з заявою?», саме час поговорити — як визначатиметься розмір компенсації за знищене житло та який порядок і строки отримання компенсації?
Порядком встановлено, що розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна розраховується Комісією за формулою:
для зруйнованих квартир, інших житлових приміщень у будівлі (далі — квартири):
Ві=Вср х Кр х Ккімн х Крік х Sзн ≥ Віпов,
де Ві — розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна (квартири), гривень;
Вср — показник вартості 1 кв. метра житла на вторинному ринку в цілому по Україні, що становить 36422,33 гривні;
Кр — регіональний коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від розташування знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 3 до Порядку;
Ккімн — коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від кількості кімнат знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 4 до Порядку;
Крік — коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від року забудови знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 5 до Порядку;
Sзн — площа знищеного об’єкта нерухомого майна, кв. метрів;
Віпов=Пов х Sзн,
де Віпов — компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна, визначена за показником опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, гривень;
Пов — показник опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України відповідно до місцезнаходження такого майна, затверджений наказом Мінінфраструктури станом на дату виплати компенсації, гривень;
для будинку, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (далі — індивідуальний житловий будинок):
Ві=Вср х Кр х Sзн ≥ Віпов,
де Ві — розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна (індивідуальний житловий будинок), гривень;
Вср — показник вартості 1 кв. метра індивідуальних житлових будинків на вторинному ринку в цілому по Україні, що становить 22197,14 гривні;
Кр — регіональний коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від розташування знищеного об’єкта нерухомого майна (індивідуального житлового будинку), наведений у додатку 6 до Порядку.
З метою уникнення ситуацій, коли розрахована за формулою сума не забезпечить можливості заявнику реально придбати хоч якесь житло, через значне здорожчання нерухомості і збільшення курсу валюти, розмір компенсації встановлюється на рівні не нижче вартості спорудження житла відповідної площі, розрахованої за показником опосередкованої вартості у регіонах України відповідно до місцезнаходження такого майна (Віпов).
У разі придбання житла отримувачем компенсації враховуються витрати на придбання земельної ділянки, на якій розташоване житло, якщо це не призводить до перевищення його граничної вартості, обчисленої відповідно до цього пункту. Якщо предметом договору купівлі-продажу є житло, розміщене на земельній ділянці, кошти можуть спрямовуватися на придбання земельної ділянки, на якій розміщене житло, у межах наданої грошової компенсації за житловим сертифікатом, що зазначається в договорі. У такому разі в платіжному дорученні щодо перерахування коштів зазначаються реквізити договорів купівлі-продажу житла та земельної ділянки, на якій воно розміщене.
Комісії розглядатимуть документи протягом 90 днів і прийматимуть рішення, про яке повідомлятимуть отримувача компенсації, залежно від форми звернення, в електронному вигляді або на зазначену заявником поштову адресу листом.
Рішення комісії, як і будь-яке рішення суб’єкта владних повноважень, можна буде оскаржити у суді. Практики в цьому питанні поки немає, оскільки, по-перше, заяви почали приймати з 15 серпня 2023 року і, беручи до уваги строк їх розгляду, ще просто немає рішень Комісій, а по-друге, основна маса знищеного житла знаходиться зараз у зоні активних бойових дій, що унеможливлює обстеження таких об’єктів. У такому випадку законодавець дозволяє зупиняти розгляд заяви, аби убезпечити працівників Комісії і не наражати їх на небезпеку.
Зважаючи, що граничний термін подання заяви власником зруйнованого житла становить три роки з моменту скасування воєнного стану — спізнитися зі зверненням буде важко.
Компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна надається двома способами за вибором заявника.
Перший передбачає надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. Такий рахунок відкривається на ім’я отримувача компенсації. Порядок відкриття та ведення таких рахунків визначається Національним банком України.
Другий передбачає фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.
Важливим є також те, що отримуючи компенсацію за знищене житло від держави, власник передає державі право вимоги до російської федерації, а його право власності на зруйнований об’єкт припиняється. З цього приводу потрібно проводити роз’яснювальну роботу серед отримувачів компенсації, бо, як виявилося, саме цей аспект викликає у громадян найбільше запитань.
Загалом, Порядок, запропонований державою, для надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, на нашу думку, є досить чітким, враховує особливості вартості житла в різних регіонах України і в цілому має виконати мету, задля якої був розроблений. Звісно, на шляху застосування Порядку можуть і будуть виникати питання, які розробник не мав змоги передбачити, оскільки вони виникнуть саме під час безпосередньої роботи на місцях Комісій з відшкодування. Важливо, щоб місцеві органи влади не замовчували проблем в оцінюванні об’єктів, з якими зіткнуться, налаштовували Комісії на роботу саме з відшкодування шкоди власникам втраченого житла, а не пошуку недоліків у правоустановчих документах та створення штучних перешкод у швидких розглядах заяв. Бо, як зазначалося вище, вся відповідальність за процес проведення обстежень зруйнованого житла і призначення компенсації покладається саме на владу на місцях.